医疗健康养生商业化房地产项目市场研究分析报告.doc

医疗健康养生商业化房地产项目市场研究报告 一、医疗健康养生产业业产业特征 1、回报收益率高、稳定（普通医院的利润率能达到30%，部分三甲医院的毛利可达50%） 2、需求弹性大 3、是一个反经济周期性的产业，受到实体经济下滑的影响较小 3、高增长产业，增长速度快 4、就业系数大 4、投资大：资金密集型的重资产投资项目 5、产业门槛高：技术、人才、服务 6、收益慢，投资回收期长 总结：医疗产业被誉为“下一个房房地产”产业，回报与风险高位并存。 二、医疗健康养生产业业市场潜力强劲 1、国家大力扶植，支出加大 随着我国GDP快速增长，近年来全国财政卫生总投入的增幅平均每年都在20%以上，是重点支出项目中增幅最快的项目之一；2014年中国卫生总费用占GDP比重达5%以上，与其他发达国家相比，仍有较大的提升空间；再加上分级诊疗、多点执业等新医疗政策，以及对健康养生产业从融资、供地与税费优惠三个方面进行政策扶持，这对整个产业的发展起到了重要的作用。 2、客群需求旺盛 ①二孩政策，中国人口快速增长； ②人口老龄化，老龄人口比重上升； ③工业化、城镇化，刺激农村庞大的潜在健康养生、医疗需求； 催生出更多刚性需求，医疗消费进入家庭消费的前五位，成为经济增长的一大动力； 3、健康养生意识加强 经济越发达，人们的健康养生意识越强烈，健康养生生活方式成为一种流行； 4、资源稀缺 医疗资源稀缺，无法全面满足全民医疗需求，缺乏竞争力与效率，有较强吸引力； 总结：宏观经济领域发生的变化为企业转型升级指出了方向，要逆势上扬，如何把握转型 升级的方向至关重要，医疗、养老以及大健康养生产业是未来发展的重点方向，是未来中国一大潜在产业。 三、商业房地产市场现状 1、商业房地产困境 产业泡沫化程度严重、传统商业房地产过剩、产业同质化竞争现象严重、受电商冲击等内外因素，传统商业房地产高速增长期已过去； 2、开发商对传统房地产项目热潮渐退消，开始重新思考产业的操作模式及新产业链的开拓步伐 ①突破传统开发，跨界整合资源，均衡开发风险； ②提升项目保值/增值能力； ③拓展新价值，切合客群需求； 总结：房地产的“黄金时代”已经过去，开发商需要新的业务提振营收。 四、医疗健康养生产业与商业房地产结合，是一种趋势 1、医疗对商业房地产的作用力： ①医疗健康养生概念、资源与服务，对房地产项目的品牌、品质、配套服务乃至与政府洽谈拿地、地块升值有巨大助力； ②有利于开发商企业转型养生、养老、健康养生和旅游房地产； ③除了辅助开发商的房地产主业，还能探索和培育新的业务增长点。 2、房地产对医疗健康养生产业业的作用力: 房地产可以利用其品牌优势和资本优势，迅速将其医疗产业做大做出品牌。 3、房房地产公司涉足医疗健康养生产业产业已经成为一种趋势: 例：万科集团—在深圳、广州、上海建儿童医院、恒大集团—成立恒大健康养生，进军整形美容、绿城集团—建立医院+养老房地产、中茵集团—投资医药，涉足高端养老产业等。 总结：以住宅开发为绝对开发主体的阶段将会过去，和产业升级有关的更为细分领域如医疗、养生、教育、旅游房地产等兴起，成为开发商青睐的蛋糕。根据产业变化进行转型升级，房地产公司与医疗产业结合已经成为一种趋势。 五、医疗健康养生产业与商业房地产结合的优势 1、客户资源共享 医疗需要客群，而商业房地产可以提供数量庞大的客群，同时，医疗客户资源的定向性也可以提升商业房地产价值，实现双赢。 另一方面，商业房地产引入医疗平台可以提升竞争力，提供更好的配套服务，在有限的总客群基数上，提高成交率。 2、开发商资金实力雄厚，现金流充沛； 3、医疗、养老与房地产等多方面结合，实现商业房地产多盈利点与价值； 配套更完善，提升品质、服务客户和促进销售； 4、为商业房地产注入新的生命力，促进产业升级； 塑造项目新的价值点，符合健康养生、养老、养生的客群需求； 六、医疗健康养生产业与商业房地产结合的风险 1、操作思维导向完全不同 医疗的核心是人和技术，而商业房地产开发的核心是资源和产品，房地产产业多年沉积的开发团队和人员、操作习惯及思维习惯，对运营好医疗产业房地产构成强力挑战。 2、社会认同度不高，难以建立信赖 3、公益性质和营利之间的矛盾 除了效益，还应注重公益性与营利性，以持续发展； 4、商业房地产与医疗结合处于起步阶段，值得借鉴经验较少 缺乏对市场的预期判断以及医疗基础，很容易导致项目的失败； 七、医疗健康养生产业与房地产结合 1、医疗健康养生产业服务类进驻商业房地产项目 1）业态及要求： 医疗服务类进驻商业房地产，业态主要要以专科诊所、体检中心、中医养生、医疗美容、月子中心5大类为主； 专科诊所，面积灵活、个性化医疗服务需求集中，进驻购物中心比例最高； 体检中心、中医养生面积需求大导致其承租能力相对