南宁五星级山渐青温泉主题酒店项目筹建策略.doc

南宁五星级山渐青温泉主题酒店项目筹建策略 山渐青温泉水镇位于南宁北部高峰岭片区，该区域是南宁的上水地区，更是南宁市重要的水源地，具有理想的生态湿地环境；与之毗邻的高峰岭还是广西最大的生态林区，未来还将建有两个森林公园。 依托大自然馈赠的青山绿水，坐拥湖光山色，山渐青温泉修养度假酒店的筹建更应当未雨绸缪，充分利用自身优势，扬长避短，准确把握市场需求，明确档次/类型/规模/文化/功能等要素定位，使酒店建筑/文化与自然和谐交融，打造一个“不曾有，不再有”的标杆项目，赢在起点！ 第一部分：项目SWOT分析 一、优势分析： 1、项目地处山渐青温泉水镇，远离喧嚣的市区，坐拥青山绿水、园林景致，周边环境宁静优雅，非常适合修养身心。 2、温泉是项目建设得天独厚的优势。 3、借助温泉水镇威尼斯风格，使得项目具有鲜明的个性号召力。 4、保利集团雄厚的地产实力保障项目成为经典的行业精品。 5、保利集团强大的央企品牌号召力将使项目的推广具有高屋建瓴的优势，可以迅速打开知名度，提升美誉度。 6、保利集团积极进取的企业文化提升项目核心竞争力。 7、依托保利集团强大的品牌/市场/人力资源，高质量的控制体系以及强大的融资能力，令项目的市场拓展如虎添翼。 二、劣势分析： 1、项目处在城市边缘，公共交通线路较少，市民往返交通不够便利。 2、项目距朝阳商圈－青秀万达商圈、金源广场－航洋城－东盟领馆区等城市CBD较远，不利于公干、市区观光购物、探亲访友。 3、项目地处市区边缘，周边社区的金融、医疗、生活服务等配套功能偏弱。 4、在酒店特别是主题酒店运营方面可资借鉴的经验和可供利用的资源较欠缺。 三、机会分析： 1、北部湾经济开发区上升为国家战略，强力助推本土旅游业的发展，南宁作为“10+1”战略的桥头堡，使得项目的推广具有区域性国际市场色彩和资源优势。 2、广西无特色鲜明且设施完备的高端主题酒店，市场空白点明显。 3、经济发展，居民收入提高，消费能力明显增强，消费理念逐步改变：根据马斯洛的需求层次理论，当人们的生活水平达到一定程度时，就希望满足精神需求。随着物质生活和科学文化水平的提高，人与大自然的精神交往，对自然山水、自然美的追求，将在人们整个精神文化生活中占着越来越重要的地位。 4、广西坚持交通优先的发展战略，高铁、低成本航空时代已经到来，项目除了得到传统客源外还能获得高铁、航空自由人这类新兴散客的补充，市场前景广阔。 5、《云南省广西壮族自治区建设沿边金融综合改革试验区总体方案》实施，金融一体化将助推广西旅游业的发展。 6、钦防北和南宁的同城化工程进一步推动该区域旅游资源和旅游人群的共享，有利于项目的市场拓展。 四、威胁分析： 1、嘉和城温泉、九曲湾温泉经营多年，在南宁有良好的知名度和较稳定的市场客源，对本项目形成同质化竞争。 2、中央政府高调反腐强力遏制公款消费，对南宁高星级酒店运营影响明显，部分五星级酒店2014/2015年度 GDP较往年跌幅达30%左右。 3、南宁虽然有一定的消费市场资源，但主题酒店的市场培育和拓展所需的单位时间较传统酒店而言更长，投入的单位开发成本更高，导致项目本身的运营成本趋高，经营风险增大。 第二部分：项目的市场目标定位 1、主要市场目标人群： 1.1、在业界成功，拥有事业、地位、财富的政商领袖、精英及其家眷和社交圈人群 1.2、以广西为目的地的港澳台等国内发达地区及旅行者。 2、市场目标人群主要特质： 2.1、位高权重、事业有成、年富力强，主要年龄段在35—60岁，男性为主。 2.2、学历/素质高、注重修身养性；挟福求贵，追求可丰富内心世界、提升个人魅力的精神享受，热心追逐高雅艺术。 2.3、通过借助高端酒店平台开展社交从而拓展业务的需求较旺盛。 2.4、关注健康，热衷有益身心的休闲/健身方式。 2.5、事业压力大、工作紧张，金钱富有、时间紧缺，对休闲度假和养生健康产品有潜在刚性需求；闲暇时极力追求生活的高品质，向往远离城市喧嚣的闲云野鹤、置身大自然的淡泊宁静、松弛的身心、舒适的睡眠等。 2.6、对山水温泉情有独钟。 第三部分：项目档次定位 市场定位决定档次定位，本项目应以具备五星级标准的硬件，以五星级的规范服务为本，凭借独具魅力的功能/产品及服务特色吸引和满足目标客户群体的需求。 第四部分：项目类型定位 市场定位决定类型定位，本项目以温泉修养为核心，配套相应的休闲康体/文化项目，凸显高雅健康的生活品位与修身养性的文化陶冶功能；既突出温泉疗养酒店的核心特色，又契合保利温泉水镇的特质，可谓相得益彰，相辅相成，彼此的品牌价值都得以提升。 第五部分：项目文化定位 1、“水乳交融、中西合璧”——以“水”为纽带，使得以水城威尼斯为载体的欧陆文化与中国儒家/道家传统文化有机融合。 水之母—水是万物生命之源泉。 水之道—上善若水、厚德载物