江桥区域报告.docx

嘉定区江桥板块区域报告部门：投资咨询部报告人：施周才一、区位分析1．城市背景上海是中国第一大城市，四个中央直辖市之一，是中国大陆的经济、金融、贸易和航运中心，拥有中国最大的外贸港口、最大的工业基地。有超过2000万人居住和生活在上海地区。上海又是一座新兴的旅游目的地，具有深厚的近代城市文化底蕴和众多的历史古迹。如今上海已经发展成为一个国际化大都市，并致力于在2020年建设成为国际金融中心和航运中心。2011年上半年，全市实现生产总值9164.1亿元，比去年同期增长8.4%。第一产业增加值40.37亿元，增长7.3%；第二产业增加值3825.18亿元，增长8%；第三产业增加值5298.55亿元，增长8.8%。第三产业中，信息传输、计算机服务和软件业增加值376.15亿元，比去年同期增长14.3%；交通运输、仓储和邮政业增加值469.51亿元，增长12%；批发和零售业增加值1480.44亿元，增长10.6%；金融业增加值1030.3亿元，增长9%。从房地产供给看，上半年，全市完成房地产开发投资924.8亿元，比去年同期增长9.4%；全市商品住宅新开工面积1195.41万平方米，增长22.6%；商品住宅竣工面积577.32万平方米，增长17.3%。据有关行政主管部门统计，上半年，全市保障性住房新开工（筹措）面积752.5万平方米、约10万套，开工率约50%。从房地产市场需求看，上半年，全市新建商品住宅销售面积711.22万平方米，比去年同期下降15.4%；存量房交易面积768.18万平方米，下降32.4%。上半年，全市新建住宅销售价格水平环比累计上涨2.6%，月度环比涨幅由1月份的0.9%回落至6月份的0.1%。小结:(1)上海未来前景广阔，影响力不断扩大。(2)全市国民经济总体呈现平稳增长的良好局面。(3)全市房地产调控见效，房价涨幅明显放缓。2．板块简介江桥板块位于嘉定、普陀、长宁三区交汇处，其西接安亭汽车城板块，北沿南翔板块，东与普陀区交接，南连虹桥临空经济园，是嘉定第一重镇。江桥板块地理位置优越，距人民广场仅15公里，距外环线仅8公里，去虹桥机场8分钟车程。沪宁高速公路、沪宁铁路、沪杭铁路、312国道等从镇区穿越而过，外环线以及规划中的13号、14号轨道交通也从此经过，构成了江桥四通八达的交通网络。早年作为静安、闸北、虹口等区域动迁户的大规模安置基地，“江桥居住区”建筑规模达到187万平方米，预计迁入人口5万人。2009年又被列入了上海六大配套商品房基地之一，占地面积50公顷，规划建筑面积约67万平方米。市政府规划的保障房的介入，将为江桥板块的配套和人气带来切实的保障。近几年，江桥的经济也有较大发展，工业总产值波动式增长，主要原因是09年受金融危机的影响有所下降，但10年很快回升到08年的水平；而江桥的财政收入则是平稳增长，10年更是达到了9.08亿，说明江桥板块未来经济发展将有长足的发展潜力。在房地产业，除华江建设外，上海地产集团、绿洲集团、东苑房产等都不约而同地将房地产开发阵地转移到江桥，未来的江桥必将迅速形成南北联动、东西呼应的大开发态势。在以后的规划中，这里将形成与国际都市相匹配的郊区现代居住区群落，使这座上海边缘的市郊新城焕发出现代新型都市的艳丽光彩。 另外，根据规划，江桥将有10平方公里面积被纳入虹桥商务区规划板块，其范围北至沪宁高速公路、南至苏州河、西至京沪高铁、沪杭外环铁路之间、东至A20外环线。江桥板块将借助“大虹桥”的发展机遇提升板块价值。现在的江桥镇还列为上海市重点培育和发展的新兴物流产业基地之一“西北物流（江桥）园区”和1.45 亿元的市政基础设施投入已经陆续到位。小结:(1) 江桥板块地理位置较为优越；位于多个重要区域的交汇处，人气也将有很大的提升。(2)江桥板块被列为动迁基地、保障房基地等等，将为江桥板块的配套和人气带来较大的改善。(3)江桥经济也在平稳较快的发展。目前江桥的财政收入也在逐年增加，工业总产值也在不断增长。(4)江桥板块被纳入虹桥商务区规划板块，未来发展潜力巨大，板块价值将有较大提升。3．区域配套江桥板块凭借优越的地理位置，构成四通八达的交通网络，也为该地区聚集了不少的人气，还随着动迁房和配套商品房的建成和入住，使得该地区的配套有很大的改善。商业配套：江桥板块目前已经有较为成熟的商业配套。曹安公路上有以上海轻纺市场为主的曹安商贸圈，有沃尔玛、新世界休闲生活广场、嘉莲华国际商业广场等大型的商业配套，而今年开业的江桥万达广场也促进了江桥板块的文化休闲娱乐配套。教育配套：板块内有江桥中心幼儿园、江桥中心小学、上海市江桥中学、上海市曹阳二中附属江桥实验中学、上海市行政管理学校等等，教育体系较为完整，但教育品质较低。医疗配套：江桥板块分布有安国医院、江桥医院、上海沪西医院等大中型医院，另外还有