20130422(道滘+麻涌)(城市+的市场)简报.doc

市场部分更新道滘、麻涌区域市场报告 道滘和麻涌近5年，近12个月来的供求以及价格走势； 道滘： 1.1年度供求量价走势: 2012年之前，道滘商品房供应量少，小产权房主导市场，商品房市场成交量较低，市场呈现供小于求的趋势； 2012年开始，江湾国际等大盘先后推售，酝酿的市场需求得以释放，抢占了较好的市场机遇 ，但多个楼盘集中推货，导致道滘镇商品房存量较大, 且潜在供应量大，洋房以刚需户型为主导，产品同质化严重，成交价格以5字头起。 1.2月度供求量价走势：受个盘推货节奏的影响，2012年上半年新增货量势头很猛，2012下半年至2013年3月，市场主要以消化前期推出的余货为主。 麻涌： 2.1年度供求量价走势：2009-2012年麻涌楼价呈现逐步增长的态势，整体供需结构相对不平衡，局部出现供小于求或供大于求的态势。市场需求还有待进一步挖掘。 1.2月度供求量价走势：2012年-2013年个月麻涌整体成交基数较低，10月受大步海滨花园集中推货的拉动，将麻涌的市场需求与价格提升到一个新的台阶。 道滘和麻涌楼盘分布地图（分清在售与未售）； 道滘： 1.1在售项目：A、沿海丽水家园C、富盈WO城B、新里程D新世纪上河居 1.2待售项目：a君汇半岛花园、b鼎峰香堤雅境花园 五大产业的发展（特色食品产业/商贸产业/都市农业/健康产业/旅游文化产业），势必优化道滘人口结构。 即：更多企业精英、专业人才进入道滘； 一心四组团，精致水乡生态城的规划，沿江景观大道是道滘镇基础设施建设的重点工程，将营造成道滘镇持续发展的中心纽带、经济活力的“黄金海岸”。 道滘交通路网发达，港口大道、西部干线、五环路连接线等快速干线，同时东莞大道延长线、沿江高速、滨江西路、莞惠、莞惠深城际轨道以及多条联网公路的建设施工，与四大行政区域连接紧密 客户群跨区域置业概率高 ； 一旦东莞大道延长线全面通车后，西部水乡片区的发展即将步入快车道，东莞大道延长线将全面拉动道滘的城市价值，周边的楼盘无疑受益匪浅，其升值空间在预见范围内。 道滘房地产市场发展前景： 道滘房地产市场起步较晚，总体市场消费力有限，洋房价格多为“5字头”，要实现高溢价和快速度会遇到一定的市场阻碍，而且道滘市场潜在供应量充足，项目必须寻求市场机遇突破区域限制，扩大市场客户。 道教沿江高端居住板块，依托于江景资源、交通优势及性价比吸引周边镇区客户，包含南城、万江、厚街及西部其它镇区，有利于项目突破区域限制并扩大市场客户量。 尤其是东莞大道延长线的开通，使项目区域与南城中心区距离大大缩短，区域价值大大提升，价格洼地日益凸显，已成为市场楼盘突破的核心点。 麻涌城市发展前景： 港口依托优势：大型港口条件优越，适宜大工业、大物流的发展。新沙港主要经营货物为煤炭和粮食。随着日资三大汽车落户广州，汽车进出口已成为新沙港增长较快的货物。根据东莞市虎门港开发区功能规划，麻涌港区的定位是粮油仓储加工、临港工业区及生态景观区，将重点发展港口运输、仓储、临港工业等产业。 区位优势：位于穗、莞、深、港全球最大制造产业带和珠三角铁路、高速公路和穗、深、港几大国际机场的中心点，是扼守珠三角的中枢之地。与广州开发区仅一桥相通，是承接广州“南拓东进”发展战略的桥头堡和前沿。“十一五”时期，将有西部干道、广深第二高速公路、珠三角城际轻轨等一批重大交通项目建成，对外交通的进一步改善，使区位优势更突出。 产业优势：形成了粮油加工、港口物流两大主导产业和造纸、化工、纺织、电子、建材等若干支柱产业，拥有玖龙纸业、中成化工、奇声电子、统一嘉吉、华南油脂等一批具备国际、国内竞争力的企业和企业群。一批工业、物流的大型项目正在建设之中。 土地优势：全镇规划建设用地38平方公里，尚有18平方公里未开发利用，其中可连片开发土地约8平方公里，适应大规模工业园区的开发和跨国公司的大项目进入。镇东南部地区有万亩香蕉种植面积，适宜开发大型农业观光生态旅游项目。 后发优势：我镇是先发地区的后发点，在发展路径的选择上，可以避免发达地区走过的城镇和产业缺少规划、布局失当的问题，具备明显后发优势。如发展思路和发展战略选择得当，可扬长避短，后来居上。 麻涌房地产市场发展前景： 麻涌楼盘都以水景为主要卖点，无疑基于水景住宅的良好市场需求，人们对回归自然的渴望和对水的依恋已经成为营建高档居住区的重要参考，在这种情况下，提高水景的利用效率和降低水景的维护成本，成为开发商研究的重点。规划中的珠三角城际轻轨途经麻涌，并在麻涌设站，将使麻涌迅速融入“广莞”生活圈。带动地区发展的重要战略资源，软硬件升级竞争力更强?麻涌的城市硬件、软件设施的升级和完善，，南峰、大步、新世纪、富盈、信鸿、钜隆纷纷前来布局。麻涌未来将是东莞房地市场的下一个热点。 市政府已新组建“东实公司