金地绿洲商铺销售方案.doc

金地·绿洲商铺销售方案 前 言 前 言 由于项目在前期的产品定位、规划等方面已形成了无法改变的方案，因此，我们所做的一切策略分析，均是以此为基础并结合我们对市场的进一步认知做出的。 其旨在为金地绿洲项目商业部分的全程营销推广提供一个科学合理的操作思路、指导营销推广工作的顺利开展。本方案力求充分挖掘项目的核心特质与优势，制定合理实效的营销推广策略，以促成良好的销售业绩，最终实现发展商的预期目标。 一、商铺产品分析 1、商铺分布 金地·绿洲项目商铺主要沿两条路两侧分布，分别位于新兴路段南侧、天瑞路段西侧。 2、商铺体量 沿新兴路段为少量单层街铺，共规划七间，建筑面积为999.83㎡。沿天瑞路段分别为三层和单套四层商铺，共规划10间，可售面积为6442.54㎡。 总体㎡商业面积为7442.37，可销售面积为：6720.75㎡ 3、商铺产品SWOT分析 ⑴ S（优势分析） ※ 位于梁园西区最核心地段，区位优势显著。 ※ 多个大型住宅小区云集四周、消费氛围逐渐浓厚。 ※ 项目所售商业均为现铺，收益立竿见影。 ⑵ W（劣势分析） ※单套面积过大，总价过高，客户资源少。 ※不能做贷款，更加剧了销售的难度。 ※单层商铺开间多为3.8—5.8米，进深为17.8米，呈狭长型，使用率低 ※多数单层商铺，内部空间柱与粱多而复杂，不易分割规划 ※营销推广环节全盘搁置，只依附途径售楼部的客户上门询问来支撑销售。 结论与建议： ※金地绿洲商业位置尤其突出，也是梁园区最早有商铺销售的项目，本可依托多方有力于自身的优势实现销售的良好局面，然事实，销售几乎进入死胡同。 ※作为非集中式商业的便民式临街商业，单套面积已经远远超出了一般经营者的经济承受能力，加之，营销推广和付款方式的单一，更是加剧了销售步履维艰的局面。 梁园西区在售商业项目价格汇总 项目名称 售价 面积区间 层数 景园 6600元/㎡ 120-320㎡ 双层 ■ 销售现状： 商铺销售后，多数商铺被亲朋好友购买，价格偏低，剩余少量商铺位置不好，无人问津。 东华锦城 6500/㎡ 300-460㎡ 双层 ■ 销售现状： 前期销售一部分，现售房部处于关闭状态，商业销售搁浅。 锦绣花园 6700/㎡ 50-120㎡ 单层 ■ 销售现状： 前期销售，因面积偏大，销售缓慢。后经分割成若干小面积商铺，销售速度明细提高，现已销售过半。 圣地亚哥 7200/㎡ ■ 销售状况: 华庭世家 6280/㎡ 300-460㎡ 双层 ■ 销售状况 面积过大，工期太慢，销售停滞不前。 总结： 从竞争对手销售情况分析，售价和面积是影响商铺销售的主要因素。因此，本项目商铺产品进行营销推广时应重点关注价格因素。同时，招商对销售促进作用较为明显，在开展营销推广的同时应注重项目招商工作的开展。 三、本项目商铺面积汇总 楼栋 铺号 面积 层数 A区商业 A-01号 747㎡ 四层 A-02号 929.8㎡ 三层 A-03号 467.4㎡ 三层 A-04号 459.9㎡ 三层 A-05号 459.9㎡ 三层 A-06号 868.56㎡ 三层 合计： 3932.56 B区商业 B-01号 638.61㎡ 三层 B-02号 459.9㎡ 三层 B-03号 689.85㎡ 三层 B-04号 721.62㎡ 三层 合计： 2509.98 单层商业 01 130.61 一层 02 162.40 一层 03 162.40 一层 04 162.40 一层 05 135.15 一层 06 162.40 一层 07 84.68 一层 合计： 999.83㎡ 三、本项目销售面积汇总 市场概况 通过对项目及整体商业市场调查，充分考虑现有竞争对手的销售情况及市场接受的价格，做出如下市场总结： 周边在售商业项目稀少，商业氛围冷清。 在售项目，商业销售缓慢，综其原因，面积过大有一，再则 严重缺乏营销和推广环节的力度。 目前在售小区虽多，然多在施工建设，或者刚刚交房，居住 氛围还未成熟。 双层商业均价在6300左右，单层商铺均价在6800左右。 二、价格策略 商铺价格策略需要考虑前期内部入会客户的优惠，从商 铺面积看，除少量单层商铺外，剩余所有商铺全部420㎡以上， 鉴于产品的设计与市场的接收程度背离明显，因此，本项目商铺 产品进行营销推广时应重点关注价格因素。 1、“低开高走”策略：即以