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长春写字楼市场调研报告 目 录 一、长春写字楼市场概况 1 二、长春写字楼发展现状及趋势 2 1、写字间项目分布特点 2 2、长春市写字间市场现状 3 2.1、供应情况 3 2.2、需求情况 9 2.3、租售价格 11 2.4未来供应 12 2.5市场总结 13 三、重点项目分析 13 1、写字楼产品特征分析 13 2、总结 15 一、长春写字楼市场概况 近几年，长春写字楼市场一直表现平平，延续平淡，其新增供应量和销售均价皆无明显变化，主要表现在写字楼产品投资不旺，新项目开工量不足，入市项目少，在价格上，写字楼与住宅楼盘形成倒挂的局面 如上图所示,我市写字间主要集中于以上六个区域中,即西安大路CBD，解放大路商务带，红旗街商务区，桂林路商务区和环铁商务区。 西安大路位于重庆路商圈内，周边商业商务氛围浓厚，聚集了大量的金融机构和企业机构，香格里拉、金安大酒店等的集中也为该区域的商务发展提供了重要条件，随着各种资源的聚集和对外辐射能力的增强，西安大路渐渐成为长春的CBD。 我市早期的写字楼多集中于桂林路区域，区内的火炬大厦、通汇大厦等项目都是在1995年长春市写字楼的发展初期建成，现该区域内的商务发展远远落后于其它商圈。 红旗街商圈主要辐射长春市西南区域，随着工农大路IT数码一条街的打造，该区域的产业优势也渐趋明显，周边写字楼开发随之兴起，其中亿龙国际项目的开发，将引领该区域商务市场的新发展。 解放大路全长5公里，有长春“金街”之称，该区域内聚集了大量的金融结构，随着长春经济发展，政府招商引资力度的加大，长春渐渐成为外地金融机构投资新宠，而解放大路区域也必将成为其办公的首选之地。 除此上五个区域以外，长春高新技术开发区也形成了商务区的格局，随着长春经济的发，高科技产业日益增多，高新技术开发区内对写字间的需求量日益扩大。 2、长春市写字间市场现状 2.1、供应情况 2.1.1、 CBD（西安大路）区域（档次的评定主要以硬件与物业为参考标准） CBD（西安大路）区域集中了本市大多数的中高档写字间，截至2007年末，区域内在租（售）写字楼建筑面积达到303866平方米。 04年以前 档次 项目名称 建筑面积（㎡） 所属街路 中 高 档 卓展写字楼 3200 西安大路 香格里拉 5000 西安大路 中 档 润天国际 15000 西安大路 中银大厦 30000 西安大路 国际大厦 30000 西安大路 光明大厦 25000 西安大路 百聚商务广场 16000 西安大路 低 档 金三角大厦 12288 西安大路 天庭大厦 13440 西安大路 中山大厦 18000 西安大路 财源大厦 26000 西安大路 05年新增 低档 鸿基名筑 31210 西安大路 06年新增 中高档 新润天国际 29728 西安大路 中档 晨光国际 25000 西安大路 低档 旺座大厦 12000 西安大路 07年新增 中档 典石广场 12000 西安大路 西安大路位于重庆路商圈辐射范围之内，周边聚集了大量的企事业单位、政府机构，该区域的写字楼总供应量约占全市总供应市场的24%，该区域写字楼硬件上大多面临硬件设施落后、附属配套不足，物业服务不到位等问题，整个区域的商务办公环境有待提升。 2.1.2、桂林路区域 桂林路区域内的写字楼如火炬大厦、通汇大厦等项目都是在1995年长春市写字楼的发展初期建成的，04、05年度区域内无新增面积，截至2007年末，区域供应面积达到82506平方米。 04年及以前写字楼、办公楼 档次 项目名称 建筑面积（㎡） 所属街路 低 档 威宝数码大厦 18006㎡ 同志街 火炬大厦 26000㎡ 同志街 科贸大厦 8500㎡ 同志街 通汇大厦 20000㎡ 同志街 06年新增 低档 汇华大厦 10000 同志街 本区域的写字楼多为上个世纪90年代的旧有建筑，所以其内部设施旧化十分严重，从硬件方面已无法满足当前企业办公的基本需求。本区域客户类型多为广告、旅游、以及培训等行业，客户需求面积小，租金承受能力低，且在人力资源和生员等方面依托于周边学校。由于写字楼的年限都比较长，军产和政府产业居多，在软性服务方面有所欠缺，多在租金内包含物业费，并不另行收取，且为保证出租率，通常可以给出比较大的折扣和优惠政策。 2.1.3、红旗街区域 红旗街是长春西南区域主要商圈，商业环境十分成熟，随着红旗街商圈对外辐射能力的增强，以及政府关于工农大路数码一条街的打造，该区域内的产业集群优势逐渐显现，同时车位配套也成为制约该区域商务发展的最大瓶颈。截至09年底，写字楼总供应面积为177049平方米，区域内写字楼的发展方向也渐渐向城市综合体形式发展，主要代表项目是“盛世城”和“亿龙国际”项