BA--优点2012年2月15日三亚鲁能项目提报.ppt

年末的时候， 优点其他团队，由于时间原因放弃了对此项目的竞标。 后来，我们这个团队基于与重庆鲁能合作愉快原因， 许下了为此项目提案诺言！ 然而，在年初的时候我们的商务动机已经淡然， 之后的继续和现在的到来，都是为了诺言的践行。;但这不计代价的践行与付出，过程却是一场极限运动。;极限运动必然痛苦，但却让我们看到平素看不到的景象，比如骇浪惊涛！;2010年开始， 从国内大量资金的流入到国际基金的涌入， 这里，成为中国世界资本的流通高地。 从世界超级酒店到奢侈品牌的云集， 这里，成为中国世界酒店品牌的汇集高地。 从世界选美到水上赛事密集， 这里，成为中国世界赛事的汇聚高地。 从世界峰会到世界论坛举办， 这里，成为中国世界会议的聚首高地。;在国家战略的政策独宠下，世界人民的关注下， 三亚，这块被热钱烧烤的土地， 成为不同于中国其他任何城市的“价值高地”。 同时，成为了世界资本 “分享中国机遇”的争夺高地。;也因此，从大规模的地块开发到地产品牌的风云际会， 三亚成了中国乃至亚洲，开发品牌的“地产奥斯卡” 角逐高地。;热土高地上角逐的疯狂景象： 上海有过，但也只是世博会期间激烈一时， 北京有过，但也只是奥运会期间火拼一刻， 而三亚，将会持续的、长久的并且未来会达到难以预测高峰。 对于此疯狂的景象，我们称之为中国地产的：;高地战;对战略出路的寻找，一定来自于对战局的分析与问题的发现。;先战局，而后战略;;我们今天的到来，不是为了在之前推广的基础上锦上添花， 因为，我们发现之前推广的路上布满了陷阱， 照此线路下去只能是与“项目本质”背道而驰，且越推越乱。 或许只有对今天的苛刻，才是对未来的负责。;之前推广格局的3个误区;格局误区之三亚湾：土地，地段的认知误区。;我们是三亚水质最好的海，沙滩会唱歌，三亚湾的环境不好。 鲁能是二线临海，我们是一线海景，是真正的海。;这让我们主打的广告语“国际旅游岛，美丽会客厅”显得苍白无力。;三个项目现场足以证明他们置业代表他说的是实话，并且说明谁是美丽的会客厅！ 海南岛??三亚湾这样的城市定位不可借， 借其虚名得不到实惠反而会使项目陷入虚无。;三亚湾绝不等同于清水湾和其他海湾，他有自己的特性， 这不是单纯的海景的比较， 不是海湾长短，海面宽窄，景色谁更美的比较。 而是, 一次作为国际旅游岛三亚城市格局的比较，;一条以凤凰岛为起点，连接凤凰国际机场，西岛景区、天涯海角、南山寺景区。 其中，三大游艇码头，三个滨海广场一个滨海公园一条椰梦长廊。 酒店40家，五星级以上20家，开发品牌数十家。 政府与商家的投入意味着什么？ 这对于经济指标又意味着什么？;数字能帮消费者理解其中的意义， 我们的置业代表应该给客户算一笔账：;三亚湾近年来建设将投入：;这种投入将会持续和快速增长， 如果，把这些固定投入结合旅游、度假、赛事、空港经济， 按照GDP产能的算法，哪将是可怕与超乎想象的， 将超过中国任何一个中型城市。;是用金砖铺起来的资产大道，你看的见！ 亚龙湾的财富是壮观的，但又有多少人能够分享得了呢？ 别说200亿清水湾社区，一个开发商能和数十家联手及政府投入大吗？ 规划千亿投入的海棠湾，现在能看见吗？;世界上与城市结合的海湾是资产最安全的湾区， 因为，城市的发展是时间与钱累积出来的。 城市的湾区“物业”价值价格是最高的，这是常识。 而三亚湾则是，三亚城市的湾区。;一句话三亚湾是：三亚城市属性最强的湾区。 显而易见的是，城市发展所带来的资产属性， 而这种发展会将持续与火速，资产属性也会持续快速上升！;对于三亚湾城市价值的思考先到这里，下一个章节中我们将会继续。;格局误区之项目：自身整体定位的认知误区。;6.8平方公里恢弘巨制， 三大板块：游艇港湾区域、高尔夫区域，美丽城区域，其业态庞杂， 单10万方的商业体量足以使得比较任何一个小项目。;在接触项目时我们看到了：环球滨海生活，中国的样板，这样的定义。;这确实，也是一个很有高度的项目。 但如果肆意拔高之后，站在上面就不下来了，或者下不来了！ 那请原谅我代表消费者说句：“自己玩吧”。;我买的是三亚的房子，是不是环球的房子不重要，我也没看见和环球有什么关系； 没看懂，这和我要买房子有什么关系？;亚龙湾的房子有几个是滨海的，中粮公主郡离海1公里但已然售罄， 凤凰岛的销售奇迹也绝不只是因为他在海里创造的。;这一现象告诉我们，在地产高压的政策下， 能够让消费者用离谱的价格，买一个他们认为靠谱的房子，什么最重要？;前两者，之所以具备极强的资产属性， 并能突破销售记录，是因为他们都具备自身的 稀缺性与唯一性 （不论是土地供应，还是自身形态）;在三亚——城市属性极强的海湾， 三亚湾的头上集中着凤凰岛、红树林度假酒店、中央海岸等， 均以酒店公寓度假物业扎堆。 凤凰水城则是一个在任何内陆城市都可以买到