房地产项启动会指引.ppt

项目启动会指引 集团运营中心 什么是项目启动会 启动会是通过多次会议，短时间、高强度、高效率、群策群力完成对项目第一次、也是最重要的一次决策，实现项目高周转。 参会人员： 地区公司总经理（必须参加第一次和最后一次会议）；运营副总（建议尽可能参加每一次会议）；集团运营中心（主要参加新公司前三个项目） 项目总监，项目团队成员 会议主持人：项目总监（是每一次会议的主持） 会议召开方式： 需召开多次会议 每次会议均需做出决策，并定出决策点 每次会后，分头收集信息，进行专业间碰撞 按时完成启动会成果的关键 启动会之前或者拿地阶段，针对项目预案，必须与政府归口管理部门关键人员提前沟通，以保证启动会方案报批通过，降低方案反复的风险。 拿地预案必须达到应有的深度要求，特别是第一期和示范区，这是提高项目启动会效率的前提。 启动会是我们对项目的判断和决策，是项目的其中一个阶段性成果。若由于市场变化或政府报批原因，预案、成本等被调整甚至颠覆，可直接反映在方案阶段成果中，不再重新召开启动会。 原则、目的 明确项目成功标尺及具体指标，达成共识、做出承诺。 对项目进行沙盘推演，设定项目的价值点、决策点、控制点。 识别项目风险点，提出预案。 启动会是职能向项目团队的交底会。 针对目标和工作范围做好减法，对意愿和能力、资源之间的差距应有清醒认识。 启动会逻辑图 第一次启动会成果 《总经理初定项目成功标尺》( 包括项目总货值） 《地块条件交底纪要》 《项目基本建设程序及报建风险点》 《地块周边市政接口》 《市场调研及客户访谈》 提交要求 提交时间： 取得土地（第一笔土地款支付时间) 后，10个日历日内。 责任人： 《总经理初定项目成功标尺》( 包括项目总货值）-------项目总监 《地块条件交底纪要》--------项目发展经理 《项目基本建设程序及报建风险点》--------项目报建主管 《地块周边市政接口》--------项目工程经理 《市场调研及客户访谈》--------项目营销经理 审批流程： 责任人-----项目总监 《总经理初定项目成功标尺》 1、根据集团及地区公司战略和预算，地区公司总经理初定项目成功标尺 项目产品成功： 销售净利率 IRR 销售总货值 推盘计划及年度签约额 项目管理成功： 拿地到项目开工、开盘工期 交房一次成功率 成本偏差率（与目标成本基准版比较） 项目分期原则 项目分期应兼顾工程项目本身的特点、管理的规模、营销推盘需要、产品业态的不同等因素 不同的竣备时间，宜为不同分期。（便于项目的收入、成本确认） 同一大地块但中间有大市政道路或其他地块隔断，宜为不同分期。（便于工程管理） 大型公建商业与住宅一起，即使竣备时间相同，宜为不同分期。（便于成本的分摊和动态成本管理） 项目的分期应在项目启动会时确定，如后续分期不明确，可先明确第一期的范围，后面各期打包为第二期，待条件明确后，再行拆分。 当项目二期之间的竣备时间差超过12个月，或项目成本分期编制时，应将项目的模型对应分开编制，并分别确定项目的成功标尺。 《地块条件交底纪要》《项目基本建设程序及报建风险点》 2、投资发展部向公司各职能负责人及项目团队成员交底（基本同上会时内容） 土地信息 项目预案 项目当时设定的产品成本、定价、项目计划 将实际地价代入后的项目销售利润率及IRR 3、深入调查当地项目基本建设程序，掌握报建风险点、难点及相关干系部门及干系人（主要针对新公司、新项目，但要注意即使一个城市的各个区县有时也不一样） 项目报批、报建程序，输入条件、所需周期、干系部门、干系人。 项目预售条件及预售许可证的办理程序 项目融资条件及程序 《地块周边市政接口》 4、地块周边市政接口调研，包括天然气、给水、雨水、污水、强电、弱电、市政道路、供暖、中水等 天然气：接驳点位、管径、气压大小 给水：接驳点位、管径、水头压力、是否须二次加压，与自来水公司接洽，开口费用；施工临时用水接驳申请手续。 污水：接驳点位、管径大小，井底标高，是否需要设置生化池或化粪池，施工临时污排接驳申请手续。 雨水：接驳点位、管径大小，井底标高；接入费用；施工临时雨水接驳申请手续；沉沙池要求。 强电：能够接入的变电站位置；正式用电容量、是否需自建开闭所；施工用电申请手续。 周边市政道路：道路标高，若为规划拟建道路，明确建设时间，找到政府归口管理部门。 《市场调研及客户访谈》 5、地块周边不利条件调研（尽量穷举并配照片），并提出预案，找到干系部门及干系人 噪音源：如，周边快速干道、飞机航道、打靶场、地铁站、公交站、火车站等。 污染源：污水处理厂、排污管道、垃圾掩埋场、土质污染探测、光污染源、发射塔等。 对心理产生不利因素：加油站、疯人院、公墓、高压线、监狱等。 6、营销部的市场调研