世茂东一号案例分析.pptVIP

地产视角独家撰写 交流msn：jimlujun@ * 中央企划中心策略研究部 * 项目产品案例分析 交流MSN：jimlujun@ 案例分析的理由：郊区大盘、城市综合体 百万方大盘该如何定位？ 郊区大盘产品该如何规划？ 世茂如何克服区域陌生感？ 昆山房地产需求的主力户型？ art deco风格别墅产品效果如何？ 大盘的营销诉求点应集中在哪里？ 可能成为佐证的分析方向： 项目概况 占地面积：640000平米 总建筑面积:820000平米 容积率：1.5 绿化率：40% 建筑类别：电梯多层、小高层、高层、叠加别墅 装修情况：毛坯 总户数：6000 物业地址：昆山玉山镇前进东路233号 开发商：昆山世茂新发展置业有限公司 整合推广单位:上海古原广告有限公司 世茂出品，昆山高端城市综合体项目 壹 项目整体区位 上海 本案 沪宁高速 项目区位 松花江路 花桥 项目位于昆山的玉山镇，距离上海约13公里左右。 昆山距离上海最近的花桥镇目前主体产品为办公，整体也缺乏生活配套，住宅市场匮乏。 本案位于昆山核心区西侧，距离市中心约5公里，且交通通达性较佳，通过松花江路可直达沪宁高速，地块整体区位较佳。 昆山核心区内整体住宅供应体量较大，但相对于吸引上海客户而言，世茂东一号明显具备地域优势。 由于区域内缺乏生活配套，解决配套问题成为住宅问题的关键。 13公里 昆山核心区 由于地块的特殊区域属性，本案可吸引昆山老城区以及上海区域两面客户 地块气质 地块整体较为方正，规划可以产生较大发挥的余地 地块三面临水，水资源较为丰富，但水系仅围绕在地块周围，内部缺少可利用水资源 北向与东向道路为城市主干道，区域内交通通达性佳，西南向未有道路，且被水系区隔，保证地块私密性 地块东城大道侧水系较隔，地块仅北向一侧临路，对未来地块入口设计及动线提出较大要求 整体地块气质较佳，规划具备较大的发挥余地 东城大道 奋进路 条件一：地处昆山新区，区域尚未完全被市场认知，人气较为匮乏 条件二：近上海，交通资源优越 条件三：生活氛围不够完善。 条件四：地块较为方正，也具备优质水系资源，地块具备较强可塑性 条件五：地块整体面积较大，属于昆山内最大体量楼盘 定位：昆山新城标杆项目，引领长三角 问题一 世茂东一号该如何定位？ 贰 项目整体规划 问题二 郊区大盘产品如何定位？ 城市远郊大盘开发本质其实是人口的导入，而人口导入无外乎三种模式 TOD（transit-oriented development ）：交通导入型 IOD（Industry-Oriented-Development ）：产业导入型 SOD（Service-Oriented-Development ）：配套及服务导入型 之于世茂东一号 昆山新区已经在交通上打破了与上海城市的束缚，沪宁高速以及未来的轨道11号线很好的解决了居住交通问题 如何解决项目周边的配套问题是东一号定位成功与否的关键 商业规划 地块商业含量近30万，传统的30万商业的定义是什么？ 大型购物中心1处或百货店1-3处，以及大型专业店、辅以众多小型有特色的专业店、专卖店以及各种餐饮、服务店构成 功能业态 充分考虑客流量对交通、卫生等公共设施的需要，建设足够的停车场、公厕等公共配套设施 各类商业聚集的大型综合性购物消费区域，主要应满足消费者对高中档、时尚化等商品需求和休闲娱乐、旅游等服务需要 10万平米以上／ 25公顷的区域范围内 市级商业中心 配套要求 功能定位 经营面积/覆盖范围 世茂东一号商业规划基本可以辐射辐射整个昆山新城区，较好的弥补昆山新城商业散漫的现象 世茂东一号的商业涵盖专业商铺，综合超市，时尚百货，美食广场，健身房等业态，形成一站式服务，符合市级商业中心的定义 目前主力超市以及电影院已经入驻，商业氛围日渐成型 集中性商业 沿街商铺 办公 商业规划 商业区域与住宅部分通过水系天然区隔，保证住宅部分的私密性 集中性商业与办公产品分别位于道口，商业价值可以得到加好发挥 沿街商铺较传统设置不同，营造一个半开放的空间，便于人气的聚集，做到形散神不散的效果。 整体动线设置 自然水系河道 奋进路 东城大道 地块本身两面临路，但由于临东城大道一侧含天然水系，故开口仅能设置在奋进路一侧 项目主道路南北走向，住宅区域需通过