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面积计算规定及常见问题 主 讲 陈 德 朝 深圳市立方建筑设计顾问有限公司 房屋建筑面积测绘计算 1、房屋建筑面积测绘的作用 2、目前实施的技术规定及其相互关系 3、国标与相关补充技术规定（深圳）的 基本内容 4、特殊问题的处理 1.房屋建筑面积测绘的作用 建筑规划管理的需要 审批建筑施工图（施工图测算）、建筑规划验收（竣工验收，产权初始登记） 房地产市场管理的需要 审批预售许可证（预售测绘）、备案房地产买卖合同 深圳规定：“深规[2004]66号”文 1.建筑面积≤2万平方米的项目，允许范围≤200平米，且≤规定建筑面积的3%。 2. 2万＜建筑面积≤5万，允许范围≤300平米. 3.建筑面积＞5万平方米的项目，允许范围≤400平米. 符合上述规定，超过部分进行处罚后即可办理规划验收，否则应重新规划报建。 2. 目前实施的各种技术标准、规定及其相互关系 2.1 国标《房产测量规范》 发 布：国家质量技术监督局发布 制 定：建设部、国家测绘局 实施时间：2000年8月1日施行。 相关文件：建设部 建住房[2000]166号文，要求 《规范》实施后，原有关房屋面积测算的规定与《规范》相矛盾的，以《规范》为准； 各省、自治区建委（建设厅）、直辖市房地产管理局可参照《规范》的基本原则，制定本地的实施细则或技术规定。 我国第一个房产测量的国家标准 以1991年国家测绘局发布实施的行业标准《房产测量规范》为基础； 结合近期的科技发展和生产需求； 参照国内外有关标准和规定； 2.2国标《建筑工程建筑面积计算规范》 主编：中华人民共和国建设部 发布：中华人民共和国建设部 实施时间：2005年7月1日施行。 相关文件：中华人民共和国建设部公告 第326号 本规范根据建设部《关于印发〈二○○四年工程建设国家标准制订、修订计划〉的通知》(建标[2004]67号)的要求，本规范是在1995年建设部发布的《全国统一建筑工程预算工程量计算规则》的基础上修订而成的。主要是满足工程造价计价工作的需要 2.3地方规范/规定《深圳市房屋建筑面积测绘技术规范》 颁 布：深圳市质量技术监督局 批 准：深圳市人民政府 实施时间：2006年06月25日施行。 目 的：为全面执行国家房产测量规范，进一步规范全市房屋建筑面积测绘工作，统一全市房屋建筑面积计算技术标准，明确我市房屋建筑面积测绘计算中一般及特殊情况的处理方法，特制定本规程。 适用范围：全市建筑工程设计、建设工程规划报建、房地产开发与销售、房地产权登记、建设工程规划验收、征地拆迁赔偿、旧城改造、历史遗留房地产问题处理等活动中各类房屋建筑面积指标的计算和统计。 引用标准： 《房产测量规范》 、《深圳市建筑设计技术经济指标计算规定》 参考标准：《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005） 2.4 特殊性的技术规定（地方规定） 《深圳市建设工程规划许可证》 《深圳市土地使用权出让合同》 《深圳市建设用地规划许可证》 《产权分割协议》 2.5 两国标的区别 两规范均属国标，其编制的目的和用途各不相同 《房产测量规范》GB/T17986-2000是为房产产权、产籍管理、房地产开发以及城市规划建设提供资料和数据； 《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2005是为满足工程造价计价工作的需要。 房屋建筑面积计算现各城市基本都有自己的地方性规定（大多以文件形式下发），但其参考标准不统一。 目前多数城市制定地方上的建筑面积计算规定是依据《房产测量规范》 GB/T17986-2000；但也有不是的，如赣州市2010年3月3日发布的《建筑层高控制与建筑面积、容积率计算规定（试行）》，其依据是《建筑工程建筑面积计算规范》 GB/T50353-2005。 3.国标与相关补充技术规定（深圳）的基本内容 3.1 房屋建筑面积的基本定义 3.2 房屋建筑面积的相关名词 3.3 计算全部建筑面积的范围 3.4 计算一半建筑面积的范围 3.5 不计算建筑面积的范围 3.6 公用建筑面积分类 3.1 房屋建筑面积的基本定义 3.1.1 基本定义 3.1.2 定义的内涵 3.1 基本定义 房屋的建筑面积 系指 房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积， 包括 阳台、挑廊、地下室、