商业步行街营运管理手册.doc

商业步行街营运管理手册 （本文档为word格式,下载后可修改编辑！） 目 录 项目简介 ……………………………………………………………………………………………………… 商业物业经营组织 ………………………………………………………………………………… 商业物业经营的含义…………………………………………………………………………… 商业物业经营机构……………………………………………………………………………… 租售规划与转换流程………………………………………………………………………………… 商用物业租赁方案的制定和审批…………………………………………………………………… 租赁方案制定与审批…………………………………………………………………………… 单元租价的制定 宣传推广与营销 …………………………………………………………………………………… 商铺租赁工作程序…………………………………………………………………………………… 认租手续及审批办理程序……………………………………………………………………… 商铺租户租赁资格评估………………………………………………………………………… 租赁合同签署程序……………………………………………………………………………… 续约、再出租办理程序………………………………………………………………………… 退租手续办理程序……………………………………………………………………………… 带租约出售程序………………………………………………………………………………… 转租程序………………………………………………………………………………………… 商业物业租售台帐建立及租售控制程序…………………………………………………………… 租售台帐………………………………………………………………………………………… 租售控制………………………………………………………………………………………… 租金催收及违约处理程序……………………………………………………………………… 广告位管理规范……………………………………………………………………………………… 市场调查制度………………………………………………………………………………………… 销售技巧……………………………………………………………………………………………… 商品知识……………………………………………………………………………………………… 服装知识………………………………………………………………………………………… 护肤的技巧和化妆品的基本知识……………………………………………………………… 黄金珠宝知识…………………………………………………………………………………… 皮鞋皮具知识…………………………………………………………………………………… 钟表知识………………………………………………………………………………………… 床品知识………………………………………………………………………………………… 前 言 本制度将建立起一个商用物业的经营体系，指导该项工作的进行。 第一章 商业物业经营组织 商业物业经营的含义 由各项目公司开发、建设的所有用于营商或办公用途的物业，具体包括： 1、大型纯商业项目（专业写字楼、专业商场）2、非大型纯商业项目（地铺、商业裙楼、改作商用的架空层或其他场地） 1、指通过充分的市场调研，准确的市场定位，合理的规划设计，建造出优质的商业物业，运用富有成效的营销手段，租赁与销售的合理分配使商用物业建设良性循环，物业不断增值从而使公司利益最大化的行为过程。 2、具体表现为以下四个阶段： 1）投资开发期 ·项目可行性分析 ·市场定位论证 （2）前期策划期 ·项目的发展目标 ·规划设计 ·确定具体市场定位 ·总体市场策略 （3）租售推广期 ·项目布局规划 ·项目功能规划 ·租赁与销售分配 ·时期、区域划分及推广时机的把握 ·阶段租售计划制定 ·策略定价 ·租/售宣传推广 （4）经营期 ·物业管理：包括公共秩序、车流人流管理、货物运送、设施管理、安全等等。 ·公共关系管理：处理与工商行政管理部门、环保、消防、公安、卫生检疫、街道、城管等政府部门的关系。 ·经营期宣传推广确立市场形象，提高市场知名度和地位，吸引消费者来消费。 ·定期翻新及注入新元素：以求保持新鲜感和贴近消费者。 ·租金、推广费、管理费等收取。 ·跟踪了解商户的经营状况，应对减租要求。 ·增加设施或制造优势，为商家创造更好的营商环境，使物业升值。 第二节 商业物业营机构 二、营运部分工与职责 代表湖南中昊房地产开发有限公司对其管辖范围内的商用物业担当资产管理者角色及统筹策划、租售、宣传推广和经营管理工作，并向商业总监负责。 负责对用于出租的商用物业进行市场调研、市场定