房地产综合服务行业分析报告.docVIP

项目融资等专业服务。房地产经纪是指向进行房地产开发、转让、租赁等房地产经济活动的当事人有偿提供居间介绍、代理和行纪的营业性活动，分为居间、代理和行纪三大类。房地产代理是指房地产经纪人在委托权限内，以委托人名义与第三人进行交易，并由委托人直接承担相应的法律责任的经济行为。 中国房地产综合服务业发展初期，业务内容较为单一。随着行业不断发展，各企业的业务种类越来越多元化。目前房地产综合服务商的业务已经深入到产业价值链条中的所有环节，成为产业链中的重要部分，在推进房地产专业化和业务外包、提高房地产流通市场的活跃度，促进物业的有效利用，提高土地资源的配置效率，提升房地产相关金融资产安全，促进整个行业健康发展方面正发挥着越来越重要的作用。 一、行业管理体制 1、行业主管部门和监管体制 根据国家于 1996 年颁布、2001 年修改的《城市房地产中介服务管理规定》，我国对房地产综合服务业的管理主要合并于房地产中介服务业管理体制下。 国家在房地产中介服务业宏观管理方面涉及的职能部门主要是国家住房和城乡建设部。我国各级政府对房地产中介服务企业管理的主要机构是各级房屋土地资源管理局、房屋交易管理部门。同时，各 地房地产中介机构在地方房产局的业务指导和民政局的监督管理下， 自发自愿地成立房地产中介协会，作为行业自律组织并协助行政主管部门进行有关管理工作。 我国对房地产中介服务行业的监管分为市场准入制度和房地产中介行为的监管两部分。 （1）市场准入制度 对于房地产中介服务机构，国家规定从事房地产经纪业务的，须有规定数量的房地产经纪人，在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。房地产管理部门应当每年对房地产中介服务机构的专业人员进行一次检查，并于每年年初公布检查合格的房地产中介服务机构名单。 （2）房地产中介业务行为监管 房地产中介服务业主要涉及房地产交易环节，因此对于商品房销售环节的监管主要由房地产交易管理部门负责。在销售过程中的营销推广活动还涉及商品房广告的投放，各地工商行政管理局为广告发布和广告经营管理机关，监督管理广告发布与广告经营活动，指导广告审查机构的工作。 同时，由于房地产销售具有需要进行登记、备案等外部控制环境的特性，对于房地产营销代理服务，其提供服务的真实性均可通过第三方部门或机构进行查证。根据《城市商品房预售管理办法》，商品房预售时，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应 当自签约之日起30 日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。预售的商品房交付使用之日起90 日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。由于商品房销售的备案、网签、过户整个流程均需在有权部门进行登记，因此每套商品房销售的真实性均可通过房地产交易管理部门或其网站进行查询佐证，从而对房地产营销代理服务的真实性进行核实。 2、行业主要法律法规及政策 房地产中介服务涉及的主要环节包括新房营销代理、二手房交易及租赁、咨询、商业物业运营等。与行业直接相关的法律法规主要包括：《房地产经纪管理办法》、《城市房地产中介服务管理规定》、《中介服务收费管理办法》、《经纪人管理办法》、《城市房地产抵押管理办法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国广告法》等。 其次，房地产中介服务行业与房地产行业紧密联系在一起，针对房地产行业的法律法规将通过房地产行业影响到房地产中介服务行业。具体到房地产开发的各个阶段，国家均制订了严格的政策法规进行规范，在开发建设、装修、销售、物业管理、投融资和相关税收等不同阶段和方面均有严格的政策法规。与房地产行业直接相关的法律主要包括：《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市 规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国建筑法》、《土地管理法实施条例》、《经济适用房管理办法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《住宅室内装饰装修管理办法》、《建设工程质量管理条例》、《房产税暂行条例》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《房屋登记办法》、《住房公积金管理条例》、《物业管理条例》等。 再次，面对我国房地产市场的快速发展，为了适应行业中出现的新形势，解决新问题，国家及地方政府近年来相继出台了各种行业法规及政策，以保证我国房地产市场持续健康发展。重要政策具体如下： 二、行业发展历程和现状 1、国际房地产综合服务业的发展规律 综观国际房地产综合服务业的发展历程，可以总结出以下几条规律： （1）房地产综合服务商的客户主要是机构投资者及开发商 国际房地产综合服务商处于行业发展的高级阶段，同时为买方和卖方提供服务，客户主要包括房