华南城模式解析.ppt

利用腾讯卓越的在线平台进一步加强其与现有和潜在客户之间的关系和信息网络。目前，华南城拥有自己的电子商务平台“CSC86.com”，为其客户提供供求信息，并结合了实体店和虚拟店的资源。截至2013 年3 月31 日，华南城深圳共有超过4750 家线上商店，注册用户超过195000 名，但这一规模仍然相对较小。 在与腾讯的大规模线上资源整合之后，华南城的客户在线上推广和信息交换、线上采购、在线支付等方面有可能享受更多的增值服务，将使华南城作为交易中心开发商和运营商的吸引力更大，促进其销售和租赁业务的发展。 华南城覆盖多个省份的庞大基础设施可以在这方面提供帮助。此外，华南城还运营着一家综合现代化物流公司，乾龙物流，公司总部位于深圳。该公司在深圳运营着仓储和货代市场，也提供仓储管理服务并安排现场第三方配送分销服务。从深圳起步，该物流公司正逐步在南宁、南昌和西安等地建立了分支机构，并且计划拓展其业务范围，建立具有全国货品和物流网络的交换中心，以便为客户提供一站式物流服务。 除了华南城的物流服务以外，其包括供应商、制造商、面对终端客户的经销商的巨大客户群、对于中国商品市场的深入参与、广泛的产品覆盖以及直接连接零售客户的奥特莱斯的成功运营都可为腾讯的电子商务业务带来协同帮助。 * * 6、强大的政策绿色通道（2/2） 深圳华南城虽然实际有效月出租率不超过50%，但由于低廉的土地成本和相对较高的商铺售价，一期不超过3年回收投资成本，二期不超过4年回收 * 7、与腾讯合作能带来什么 * 7.1、提高已竣工的交易中心和仓库的出租率 * * 7.2、加快现有项目的开发进度 一些投资者存在这些项目似乎过分庞大的疑虑。与将来物流需求巨大的互联网巨头腾讯合作，有助于减少这方面的质疑 * 7.3、在土地收购上获得更高的谈判和议价能力 * 7.4、带来更强的融资能力 宣布与腾讯合作后，投资者和银行对公司的信心大幅提升。 8.5% 13.5% * 7.5、加强与客户之间的关系和信息网络 * 从本质上说，典型的华南城并不仅仅是一个规模更大的房地产开发项目，而是在竣工后将为制造商、贸易公司、经销商、零售商和买家提供一个可以购买材料、销售产品、分销货物和推广品牌的大规模综合平台，融合创造出大量商业机会。就目前而言，在其运营区域内，没有可以相提并论的直接竞争对手（五洲国际、毅德控股、卓尔发展等新贵亦不敢直撄其锋芒，转而寻求差异化生存）。 * 而且，华南城项目大规模集中处理货物和信息的能力，以及全面覆盖不同行业的特点十分符合快速增长的电商业务对高效的线下基地的迫切需求。由于电商时代的快速崛起，其与腾讯合作所可能产生的协同效应和更多潜在机会，也许会超乎很多人的想象。 * 这两者可以说是华南城最核心、最无敌的杀手锏，什么高毛利率、什么业绩高增长、什么市值吸引、什么前景可观，离开这两个优势全都要烟消云散。 * 截至2014年1月，华南城全国7个项目已获得土地使用权的总建筑面积达到2230万平方米。最新签署的两个项目，重庆华南城的总建筑面积将达到1350万平方米，广州华南城的总监部面积将达到1000万平方米。此外，根据与地方政府之间的协议，在南宁、西安、哈尔滨、郑州和合肥还有总规划建筑面积达到4300 万平方米的土地可供未来开发。 粗略计算，华南城的总土地储备面积（部分未确权）将超过8800万平方米，相当恐怖，即使放到中国所有房地产开发商中，估计也绝对是TOP5之列了。 * 更要命的是，相比其他房地产开发商，华南城在土地成本方面的优势更加明显。通常，国内房企的平均土地成本介于低端的1000元/平方米到高端的7000元/平方米之间。华南城呢？278 元/平方米！（华南城各地拿地成本不同，最高的哈尔滨项目也仅有430 元/平方米，郑州项目土地价格仅为90元/平方米）这一土地成本仅是低端水平的30%，如果加上政府的各类补贴、返还，搞不好都是负地价，真是要活活气煞传统房企了。 * 相比合同销售的平均售价，华南城的土地成本仅占销售均价的3.9%。在深圳和郑州项目中，这一比例仅为1.0%和1.4%，几乎可以忽略不计。而对于大多数住宅开发商而言，土地成本通常占销售均价的20%~40%。 * 不过，正如我们在《工业用地长出湖北首富卓尔阎志的造富神话》一文中指出的，华南城模式同样也有一个无法逃避的硬伤，那就是在工业、仓储、物流用地上做商贸批发市场，而且还是分割的商铺，这是一个明显违规且对于其他开发者不公平的手段。当然，个中细节我们在那篇文章中已有详述，华南城也同样适用。 此外，往往由于大面积拿地，少不了因土地指标跟不上、土地尚未拿到就无证提前开工，以及各类代理销售、VIP诚意金、售后包租之类的“擦边球”事件，这也是各种商贸物流商铺司空见惯之事，就暂不在本文的讨论之列了。 * 其实从上面这两个优