关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法试行.doc

附件2 《关于规范已出让未建用地土地用途变更 和容积率调整的处置办法》（试行） 起草说明 为加强土地用途变更和容积率调整管理，盘活存量土地，深化土地使用制度改革，加快城市规划实施，推动产业转型升级，促进城市科学发展，根据相关法律、法规和政策规定，我委起草了《关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法》（以下简称《处置办法》），拟送市法制办审查并报市政府批准后，部门规范性文件的形式颁布施行。现就有关问题说明如下： 一、制定《处置办法》的必要性 改革开放30多年来，深圳通过增量土地供应全面支撑经济社会的高速发展，现状建设用地占城市土地资源总量已经接近50%。受国家土地管控的刚性约束，我市目前可新增建设用地规模极为有限。而据不完全统计，我市却有部分已出让未建用地因批准的用地功能与现行城市规划不符而无法开发建设。这当中除去早期规划管理体制机制不完善的原因，更多的是深圳十几年来不断实现城市转型升级的客观体现，是我市从生产型城市向生产生活生态型城市转型过渡的必然产物。此类用地释放和盘活之后，将成为支撑我市由工业化向更深层次城市化发展的空间载体和重要推力。我们认为，在全面推进我市城市更新和土地整备工作的同时，实现上述存量土地的有效释放和盘活是必要的也是紧迫的。 同时，通过适度提高土地利用强度等方式，也可增加可利用的空间资源。在生效法定图则允许的指标范围内，适当提高规划容积率指标，缩减项目用地规模是城市规划管控的重要手段。近年来，国家相继出台《建设用地容积率管理办法》（建规〔2012〕22号）等规定，针对容积率调整予以严格管理。这就要求在容积率调整过程中充分保证公平、公正、公开的审批环境，切实保护各方利益。深圳作为高度城市化地区，与国内其他城市相比，面临的问题更为复杂，涉及的利益调节问题更为突出。当前的容积率调整程序应当立足深圳实际，设置更为规范合理的管控机制。 二、需要说明的若干重要问题 （一）关于《处置办法》的总体思路 《处置办法》本着集约节约用地的原则，从推动存量用地开发建设角度出发，针对目前存在的存量用地开发建设与规划功能矛盾提出处置方案。主要通过对土地增值收益分配机制的建立，推动用地开发建设。对于土地使用权出让合同与规划用途不同产生的土地增值收益，根据不同情况，采取政府收回部分用地、收回部分物业等方式分离收益。土地使用权人则可选择继续开发建设、申请置换、申请收购等方式盘活用地。这样处置，一方面保障了土地使用权人的利益，另一方面也为盘活存量土地提供了新的方式，切实保障了国家利益。 （二）关于《处置办法》的适用范围 《处置办法》对适用范围进行了严格限定，力争解决一定时期内存在的已出让未建用地与规划调整构成的矛盾。为避免《处置办法》实施后，出现大规模通过规划修改实现变更土地用途的不当现象发生，也为保持公平公正，本规定仅适用于在《处置办法》实施前，法定图则已对土地用途予以变更、容积率调整的情况，即《处置办法》的实施是封闭运行于前述约有关用地之内。本规定所称变更土地用途仅指《深圳市城市规划标准与准则》规定的大类用地之间的用途变更，不涉及中类用途的变更。同时，为做好与相关政策的衔接，对于涉及城市更新、土地整备、土地置换的，在具体条文中仅做了原则规定，而在适用范围中也明确适用我市相关规定，避免政策之间出现矛盾与衔接不畅。同时，对于已出让未建用地，《处置办法》也作了明确界定，即为已签订土地使用权出让合同，但尚未动工开发建设的项目用地。 （三）关于已出让未建用地用途部分或全部变更的的处置 在制定《处置办法》过程中，我们曾将已出让未建用地划分为三类，分别制定处置方式，以便于考虑多种因素，做出有针对性的处置，即工业、物流仓储用地全部或部分变更为二类居住、商业服务业用地的处置；其他用途变更为公共管理与服务设施、交通与市政公用设施用地的处置；其他类用地之间变更土地用途的处置。后根据征求意见内容，考虑到操作的简便性、可实施性等，现对于已出让未建用地部分或全部变更的，统一制定可选择的处置方式，但是针对已出让未建用地部分或全部变更为公共管理与服务设施、交通与市政公用设施用地的处置方式，做了部分限定。 对于处置方式，目前有四种方式可供选择，即申请按照法定图则确定的用途自行建设；根据土地使用权人申请，按照法定图则确定的用途转让土地使用权；申请土地置换；申请土地收购。结合调查统计数据，通过对比规划变更部分建筑面积与原宗地建筑面积，现采取允许等建筑面积开发并结算补地价的处置方式，即土地使用权人申请继续开发建设的，其按变更后用途开发建设的建筑面积按照原宗地出让合同约定的建筑面积核定，原宗地出让合同未约定建筑面积的，工业、物流仓储用地容积率按1.0核定。收回的用地规模不足2000平方米，且政府收回后无法进行开发利用的，可由原土地使用权人继续开发建设。 对于已出