工业用地先租后让及弹性年期出让分析.PDFVIP

Theory 理论探讨 工业用地先租后让及弹性年期出让分析 ◎ 李阁峰 近几年，为节约集约利用土地，全国部分省、 明体制改革总体方案》，提出“改革完善工业 市相继推行工业用地“先租后让”和“弹性年期出 用地供应方式，探索实行弹性出让年限以及长 让”出让政策，且在福建平潭综合实验区、浙江海 期租赁、先租后让、租让结合供应。” 宁市等地已有成交先例。 2015 年 9 月，国土资源部、发展和改革委 工业用地“先租后让”，是指在供应工业用地 员会、科技部、工业和信息化部、住房和城乡 时约定一定的条件，由工业用地中标人或竞得人先 建设部、商务部六部委联合印发《关于支持新 行以租赁方式在租赁期间开发、利用、经营土地， 产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意 租赁期满达到约定条件的，可按规定的程序办理出 见》（国土资规〔2015〕5 号）提出：“运用多 让手续，将租赁土地转为出让土地。以先租后让方 种方式供应新产业用地。鼓励以租赁等多种方式 式供应的土地，承租方在合同约定的租赁期间可以 向中小企业供应土地。积极推行先租后让、租让 建造工业厂房、必要的办公用房等永久建筑 ; 如租 结合供应方式。以先租后让等方式供应土地涉及招 赁期满未达到约定条件，则收回土地、不退还租金， 标拍卖挂牌的，招标拍卖挂牌程序也可在租赁供应 对其他投入按规定补偿。工业用地“弹性年期出 时实施，租赁期满符合条件的可转为出让土地。” 让”，是指出让工业用地时，在法定最高出让年 限 50 年内，对工业用地设定不同的出让年限。两 工业用地“先租后让”和“弹性年期 种方式在实际操作中可结合使用。 出让”的政策弊端分析 实施的政策依据 就地方政府来说，不利方面主要有： 推行新的工业用地出让政策会在一定程度上 应当说，“先租后让”和“弹性年期出让”是 影响招商引资。一是已谈好的尚未供地的项目在 符合现有法律规定的，且政策导向明显。 正式供地时仍要依照合同规定按原政策直接出让， 2008 年 1 月，国务院印发了《关于促进节 这会给新谈项目造成差别对待；二是新的土地供 约集约用地的通知》（国发〔2008〕3 号），提 应方式在全国尚无全周期的成功案例，在这种背 出“促进节约集约用地，走出一条建设占地少、 景下，新的项目投资方将需要较多的时间接受和 利用效率高的符合国情的土地利用新路子”的 适应新的供地政策。 方针。2014 年 9 月，国土资源部印发《关于推 “先租后让、弹性年期出让”政策将影响政府 进土地节约集约利用的指导意见》（国土资发 短期的财政收入。考察已经实行“先租后让、弹性 〔2014〕119 号），提出“实行新增工业用地弹 使用年限出让” 政策的地区，其土地租金及弹性 性出让年期制，重点推行工业用地长期租赁”。 年限出让金比按照法定最高出让年限直接出让土地 2015 年 9 月，中共中央、国务院印发《生态文 的出让金低得多，就单个地块来说，这就减少了大