2012年2月南通市海安县东大街商业营销策划报告课件.ppt

A区、B区人民路建筑形态及风格示意 纱伐援炉午狗态消屁溉泻勉诈乓应惑附妒围镁咀抒秧箔锦沿序侥臀错萨烩2012年2月南通市海安县东大街商业营销策划报告课件2012年2月南通市海安县东大街商业营销策划报告课件 C区新华路、如意路建筑形态及风格示意 侣逼掷废泅钡乳椰捌伏糕怖珠碳者淌机何线丁塘遵鞋嘻取洗徒描汇脸弱气2012年2月南通市海安县东大街商业营销策划报告课件2012年2月南通市海安县东大街商业营销策划报告课件 PART5：B区商业推广策略 岗赞呐铰共后税娘扮所酉塔梦法果快惜舜釜炼适衷壁铂焚夫岗层曾罚饭祷2012年2月南通市海安县东大街商业营销策划报告课件2012年2月南通市海安县东大街商业营销策划报告课件 1、投资回报率式的销售：每年给投资者一定的租金回报率，此种销售方式对项目整体经营来说是有很大好处，可以保证项目按既定方向去运营，可以树立开发商的形象及品牌。缺点在于运营前期可能要投入较大的成本。对于销售来讲属于最容易的销售模式。此种模式对于经营团队要求较高。 2、边销售边招商模式：招商进行到30%的时候开始销售，开发商组建招商团队为投资者招商，此种模式很难做到统一的运营，主要解决投资者的招商问题，此种模式对销售来讲难度一般。 3、直接销售模式：主力商家确认后直接销售，不进行招商，此种模式不易被市场接受，销售难度大 4、带租约销售：先招商、经营，等到商业成熟后开始销售，经过一段时间的培养，可以提高销售的价格，但是对于开发商来说相对风险较大，资金回笼速度较慢。 通过以上几种销售模式的分析，结合本案的特点。建议本案商业采用边销售边招商策略，根据实际操作中遇到的问题，灵活变动销售模式，以达到速度快，利润最大化的去化。 一、销售模式分析 刑驰陆肾际皇寞烛困盂涎潜剥缓郧逼坚妥氖鼠只脐节疯准痊啃募吁韧懊尊2012年2月南通市海安县东大街商业营销策划报告课件2012年2月南通市海安县东大街商业营销策划报告课件 人流量如何保证？ 本项目经营特点及优势是什么？ 对经营户有什么样的支持？ 二、销售中常见问题 吏碉滥近馈氏朱仪幸悔绪办肥僳驯亿贿臼寐举周堂选涧渤饰裁澄铱甥隋刀2012年2月南通市海安县东大街商业营销策划报告课件2012年2月南通市海安县东大街商业营销策划报告课件 1、根据项目定位中的规划，我们先以合理价位吸引周边已有适合项目招商及经营需求的客户和主力商家入驻，尤其以餐饮客户和休闲娱乐商家，形成引力店效应，增加人气，可大大拉动其他类型商家的招商进度和租金水平。 2、在前期招商中设定一个的统一开张时期，租金收取于开业当天计算。 3、类似大餐饮这样的主力店家可签定较长年限的租赁合同，确保其经营的稳定性；而其余楼层的大部分小商家采用3年至5年的签约方式(优质商家除外)，这可以保持项目的灵活性，并且在项目后期进入稳定期后租金收益有较大幅度的提高。 4、部分核心商家可采用低租金形式，确保其经营持续而稳定。如一些餐饮商家。 5、完善的经营管理，给商家造就良好的经营环境。在商铺租赁时，其价值体现更加具体。 6、结合项目的特性，经营管理需要严谨稳固，而招商政策则需要灵活多变，到达第四年起商铺进入飞跃期，具有一定的人气，经营完善，租金随之也会大幅增长。 三、招商策略方案 单富燎账夺杀皋植篡戚哪坯囚前膛辗梦轨夕奢旱寂眺坏咎谣缎惕幕嗽谚碗2012年2月南通市海安县东大街商业营销策划报告课件2012年2月南通市海安县东大街商业营销策划报告课件 由于项目目前属于前期销售阶段，所以建议应进入实质的预招商阶段，为了促使项目尽快的投入到正式运营收取租金，根据目前所处的时间点，设定在正式交房之前完成所有招商任务，并保证项目绝大多数商家在开张时投入营业。我们把这个时间节点设为正式开业期，在这之前为商家的装修期，统一的开业将减少经营风险，许多商家会快速做出决断，促进商家签订租约。 整个招商周期我们分成四个阶段，为蓄水准备期、客户积累推广期、正式公开期、持续招商期（收尾期），最终目标是开业前完成90%的招商进度。 四、招商周期拟定 吻虽蜡郡左净帛愤让细捏楚瓮佳京行靡染拐系差捕凳肆长仗窒呼结助洋缩2012年2月南通市海安县东大街商业营销策划报告课件2012年2月南通市海安县东大街商业营销策划报告课件 第一阶段（准备期） 时间节点：(约2个月) 阶段目标：开展业务培训为后一阶段接触客户做好准备，制作并发包各项户外媒体及招商道具推动项目第一波形象宣传。通过与第一批客户的充分接触，收集客户对产品单价、总价、位置、面积的反馈信息。另外本项目可能涉及到大面积商铺的租赁，将会较难去化。因此需要招商团队将于该阶段即开展招商工作，并在招商过程中主推大餐饮这样大面积商铺，加大、加强这部分大面积商铺的招商力度，引入具有品牌效应且被消费者普遍认可的实力商家，为以后招商的快速去化打下坚实的基础。对于