南阳市泰安房地产影苑地块居民安置小区项目可行性研究报告论文.doc

南阳市泰安房地产影苑地块居民安置小区项目可行性研究报告毕业论文 目 录 1 总 论 1 1.1 项目概况 1 1.1.1 项目地址 1 1.1.2 项目名称 1 1.1.3 项目开发单位 1 1.2 开发商简况 1 1.2.1 公司概况 1 1.2.2 公司机构设置 1 1.2.3 公司理念 1 1.3 项目开发建设的必要性 2 1.3.1 加快城市改造的需要 2 1.3.2 开发商战略发展的需要 2 1.4 主要技术经济指标 2 1.5 结论 2 1.6 研究工作的依据和范围 3 1.6.1 研究工作的依据 3 1.6.2 研究工作的范围 3 2 市场分析 4 2.1 宏观房地产市场分析 4 2.1.1 经济环境分析 4 2.1.2 社会环境分析 4 2.1.3 技术环境分析 4 2.2 南阳房地产市场分析 5 2.2.1 南阳社会经济概况 5 2.2.2 南阳房地产市场现状分析 5 2.2.3 市场价格特征分析 6 2.3 项目区域市场调研结果和分析结论 6 2.3.1 周边市场总体状况分析 6 2.3.2 周边竞争性楼盘分析 6 2.4 项目的SWOT分析 7 2.4.1 项目优势分析 7 2.4.2 项目劣势分析 7 2.4.3 项目机会分析 7 2.5 市场分析结论及项目初步定位 8 2.5.1 市场分析结论 8 2.5.2 项目的功能定位 8 2.5.3 项目的目标市场定位 8 2.5.4 项目的初步价格定位 8 3 项目的建设条件 9 3.1 项目建设自然条件 9 3.2 项目建设用地条件 9 3.3 项目市政配套条件 9 4 项目的规划设计方案 10 4.1 规划设计方案的指导思想 10 4.2 总体设计思路 10 4.2.1 设计理念 10 4.2.2 环境景观 10 4.2.3 道路交通体系规划 11 4.2.4 公建配套 11 4.2.5 住宅类型 11 4.2.6 户型设计 11 4.2.7 专项设计 11 4.3项目主要技术经济指标 12 5 项目的实施进度安排 13 5.1 项目进度安排依据 13 5.2 项目实施的进度安排 13 6 项目初步营销方案策划 14 6.1 营销理念 14 6.2 项目营销策略 15 6.2.1 营销准备 15 6.2.2 销售策略 15 6.2.3 促销方式 16 6.3 价格定位 17 6.3.1 多层住宅价格确定 17 6.3.2 商铺价格确定 17 6.4 销售面积实现计划及销售收入回笼计划 17 7项目的总投资估算 18 7.1 项目总投资估算的依据 18 7.2 项目总投资估算的原则 18 7.3 项目总投资估算 18 7.4 项目总投资的资金来源 19 8 项目财务评价 20 8.1 财务评价基础数据的测算 20 8.2 财务盈利能力分析 20 9不确定分析 21 9.1盈亏平衡分析 21 9.2敏感性分析 22 10 项目综合评价结论及建议 24 10.1 项目评价结论 24 10.2 合理化的建议 24 10.3 综合评价 24 附表 26 表1 投资估算表 26 表2 销售税金及附加估算表 27 表3 损益表 28 表4 现金流量表 29 表5 敏感性分析表（投资变化） 30 表6 敏感性分析表（收入变化） 35 结束语 40 参考文献 41 附录 42 1 （1 施工总平面图2 总平面效果图） 42 2 房地产市场调查报告 42 3 房地产市场调查问卷 44 致谢 46 1 总 论 1.1 项目概况 1.1.1 项目地址 该项目东至区间道，西至环城乡政府，北至泥营村，南至天山路。 1.1.2 项目名称 南阳市泰安房地产影苑地块居民安置小区。 1.1.3 项目开发单位 南阳市泰安房地产公司。 1.2 开发商简况 1.2.1 公司概况 河南省南阳市泰安房地产开发有限责任公司是2001年11月经河南省建设厅批准，河南省南阳市工商行政管理局核准注册成立的专业从事房地产开发建设经营的股份制企业，法人代表单天才，组织机构代—2企业法人营业执照注册号4113001000734.税务登记证号41130305525216——1，房地产开发资质为四级，注册资金302万，资产750万，办公地址河南省南阳市梅溪路58号，公司主要经营房地产开发、销售及售后服务。公司于2002年在南阳市建设中路投资3000余万元开发建设商业住宅五栋，总面积32000平方米，其中住宅26000平方米，商业门店6000平方米。已交付使用，2003年计划在南阳市解放路以东老城区开发影苑小区，并于2004年5月竞拍到土地使用权及已办理建设用地规划许可证。现已进入拆迁程序。可在2006年底建设完工交付使用。该项目地理位置优越，位于新扩中州路以北，白河游览区以内，总占地面积为