房市政策的变迁与城市规划的回归(新)选读.doc

房市政策的变迁与城市规划的回归 刘贵利 中国城市规划设计研究院 [摘要]本文从房地产发展入手,探讨不同时期城市规划的重点,通过房地产市场的变迁分析,推导当代城市的发展趋势,总结当前城市规划的技术服务新内容,回归城市规划理应具备的科学性。 关键词：房地产 技术规范 城市规划 综观国内外，都将城市规划管理与实施作为政府职能之一。受到土地所有制度不同的影响，国外政府以城市规划控制为法治核心，注重公共物品的配置以及城市规划的法定地位，在城市规划实施过程中，政府担当一个法官，对违反城市规划行为进行判定和处理，房地产的开发必须依据城市规划严格执行，如有特殊情况的调整，必须经过严格的公众参与并最终达成一致后才能进行；例如，英国的开发控制包括：规划申请、规划许可、规划上诉、规划协议和规划执法等；国内城市规划编制过程中不同机构、部门的话语权存在差异，公共参与程度偏低，从制定到实施除了强制性内容，其他内容有一定的弹性调整，对房地产的影响也存在变化。“客（大企业，大项目）大欺店（小城市、县城、不发达地区）”行为比较突出，城市规划与房地产开发关系微妙，理论上的城市规划调控房地产开发，事实上在一些不发达地区可能存在地产项目牵引城市规划调整的现象。英美等发达国家在房地产规划管理上所采取的是市场主导型干预模式，新加坡、中国等国家采取的是计划主导型的规划干预模式。 国内对城市规划与房地产开发两者相互联系的,互相作用。 自中国房地产市场起步房地产市场内部职工福利国内房地产开发，商品房开发。 这个时期，房市与城市规划的关联度不高，房市服从于城市规划中对生活居住用地的安排，并受到“单位大院”和“工业大院”式的影响，产居结合分布。 房地产市场建立之初（1985-1994） 随着住房商品化、土地产权等深圳和广州开始搞开发商品房的试点，1982年,国务院批准以郑州、沙市、常州、四平四城市为试点,试行新建住房补贴出售。1984年广东庆征收土地使用费中国房地产市场起步。1987年11月26日，深华工程开发公司取得一块使用权为50 年住宅用地公开招标出让住宅用地首次1990年上海市房改方案出台，住房公积金制度开始建立。，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。 1992年房改住房公积金制度房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。邓小平南巡沿海城市房地产，特别是在海南、北海、广州、深圳等城市，发现海南房地产市场泡沫，于是停止银行贷银根收紧房地产业投资1998年上半年，中国的房地产市场始终。为随后大规模的发展奠定了基础《国务院城市规划条例》1989年全国人大常委会通过并公布《中华人民共和国城市规划法》城市用地分类标准居住公共设施工业仓储对外交通道路广场市政公共设施绿地特殊用地水域和其他用地。建设部于1991年9月颁布实施。它在提高城市规划的科学性和严肃性、推动城市规划技术进步等方面发挥了重要作用。是在改革开放、社会经济和城市建设迅速发展的形式下开的1998年下半年，，出台了一系列刺激房地产发展的政策是取消福利分房。房改政策。不断地降低利率，降低按揭门槛，甚至提出零首付物价局的管制房地产投资平稳快速发展，房地产业成为的支柱产业之一。1999年至2003年为中国房地产业高速增长期房价持续高涨2003年到达社会矛盾，房地产业成为社会关注的焦点。2004年开始实施宏观调控，收紧土地与信贷，调控供给。2005中央进一步加大宏观调控力度，供给与需求双向调控，2007年2006年4月1日起实施的新的编制办法已在规划主体多元化、系统性、由技术文件转向公共政策和淡化城市设计等方面发生了改变表 不同规划规模城市的规划用地指标比较 Table 1 for the planning process and the different planning the scale of the citys land use planning indicators 人均居住用地（m2） 人均建设用地（m2） 居住用地占建设用地% 规划期限 2000—2010年 2000—2010年 2000—2010年 特大城市 45.5 158.4 28.7 大城市 37.6 129.7 32.1 中等城市 71.1 153.8 46.4 小城市 50.2 97.5 51.1 镇 30.6 75.3 45.8 ，中央，保障性住房建设控，增大供给平抑房价。此后，综合来看，政策意图主要体现在几个方面：一是提高保障性住房供给包括廉租房、棚户区改造房等普通商品房供给规模北京住宅供地中，拿出50%用于建设保障性住房。减轻商品房压力；是投机需求，国务院将住房转让营业税征免时限由2年到5年，减少投机性；是促使房地产商加大市场供给量，一方面开发商土地，严格要求在规定内，另一方面提高开发商，保证