当前房价问题分析论文.docVIP

当前房价问题分析毕业论文 目 录 摘 要 I Abstract II 一、引 言 1 （一）房价上涨问题的提出 1 （二）研究思路和方法 2 二、聚类分析简介 2 （一）聚类分析的概念 2 （二）聚类分析应用范围 2 （三）聚类分析特点 3 （四）聚类分析的一般步骤 3 三、房价问题的聚类分析 3 （一）指标的选择 4 1. GDP总量 4 2. 居民人均可支配收入 4 3. 房价收入比 4 4. 人均GDP 5 （二）各城市房价问题聚类分析 5 1. 数据的搜集和整理 5 2. 数据标准化处理 6 3. 解析聚类表 7 3. 解析聚类分析树状图 10 （三）小结与感想 12 四、房地产价格的影响因素分析 12 （一）影响房屋需求变动的因素 12 1. 人均可支配的提高 12 2. 城镇家庭户数的增加 12 3. 房产投资与投机 13 4. 部分消费者不合理的消费观 13 （二）影响房屋供给的因素 13 1. 土地取得成本 13 2. 开发和管理成本 14 五、我国房价上涨的治理措施 14 （一）我国房价上涨的特点 14 1. 住房绝对价格偏高 14 2. 房地产价格倒挂 14 3. 投资投机性购房比例升高 14 4. 房价上涨具有时段性和区域性特点 15 （二）治理措施 15 1. 增加住房有效供给 15 2. 抑制不合理住房需求 15 3. 加强市场监督管理 15 参考文献 17 致 谢 18  引 言 （一）房价上涨问题的提出 居住是国民安居乐业和社会稳定的关键所在，也是社会发展水平的综合表现，历来都受到国家重视。当一个国家或城市区的经济水平发展到一定程度以后，房地产业就会赢来一段快速增长时期，并进一步刺激和带动整个国家的经济增长，促进社会的稳定和繁荣。然而，随着中国房地产市场的发展，各种矛盾也逐渐暴露，特别是高房价问题。过去的几年各省城市房价不断攀升，截止到2014年5月统计局房价指数连续上升，创下新高。不断走高的房地产价格，尤其在一些大城市，已远超大多数居民的购买能力，房地产价格的快速上涨已成为我国经济平稳运行中的突出问题。为了反映房价的变动情况，这里引出房屋销售价格指数，它是反映一定时期房屋销售价格变动程度和趋势的相对数，通过百分数的形式来反映房价在不同时期的涨跌幅度。通过房屋销售价格指数可以看出，房价一直在涨，见表1-1 （附：为更好地满足各方面的需要，国家统计局2011年发布的《住宅销售价格统计调查方案》增加了计算定基价格指数的内容，首轮基期确定为2010年。选择2010年作为对比基期，主要有三个方面的考虑：一是与国民经济和社会发展五年规划期保持一致。二是2010年的基础数据资料较为完整并且易于获取，可操作性强。三是与CPI、PPI定基价格指数的对比基期保持一致，方便数据分析和使用） 2014年4月70个大中城市住宅销售价格变动情况（简表取前十八个） 表1-1 2014年4月新建住宅价格指数 城市 环比 同比 定基 城市 环比 同比 定基 北京 100.1 108.9 122.4 唐山 100.1 101.2 103.7 天津 100.1 104.5 113.2 秦皇岛 100.2 104.7 115.9 石家庄 100 107.4 121.5 包头 100.1 104.2 113.3 太原 100.1 109.6 116.4 丹东 100 106.4 118.2 呼和浩特 100 108.6 116 锦州 100 108.8 117.5 沈阳 100.1 107.8 121.3 吉林 100.1 106.1 115.6 大连 100.1 106.8 118.9 牡丹江 100.1 103.4 113.5 长春 100.2 107.2 114.8 无锡 100 103 107.4 哈尔滨 100 106.1 114.7 扬州 99.9 106.5 112.8 数据来源：国家统计局 2014 年5月18日发布《2014年4月份70个大中城市房屋销售价格变动情况》 与上月相比，70个大中城市价格下降的有8个，持平的有18个，上涨的有44个，与去年同月相比，价格下降的有1个，上涨的有69个。 表1-2 2014年4月二手住房价格指数 城市 环比 同比 定基 城市 环比 同比 定基 北京 99.8 110.2 120.2 唐山 99.9 101.3 104.4 天津 100.5 104.5 108.5 秦皇岛 100 100.9 103.4 石家庄 100.1 102.5 101.6 包头 100.1 102.5 103.5 太原 100.3 103.4 116.6 丹东 100 102.9