众筹案例分析武汉钰龙时代中心写字楼项目课件.pptx

写字楼众筹案例-钰龙时代中心 [2] 写字楼众筹模式分析 [目录] [1] 钰龙时代中心项目简介 [1] 钰龙时代中心项目简介 项目区位 基础指标 周边概况 包装展示 推售情况 二桥 二七 和平大道红钢城 钰龙时代中心 项目区位 项目位于青山区红钢城，和平大道与沿港一巷交汇处，紧临和平大道与地铁5号线青山公园站 青山公园站 地铁5号线(规划) 位置 青山和平大道红钢城 开发商 武汉惠誉尚美置业有限公司 占地面积/建筑面积 6995.40㎡/51415.88㎡ 写字楼/商业面积 30070.55㎡/9474.16㎡ 绿化率/容积率 30%/5.8 层数 38层，1-5层为商业裙楼，7-36为标准层 37-38层为花架层 大堂 高7.2m 层高 商业4.8m 写字楼3.8m(全为平层，前期规划loft产品取消) 标准层面积 1128㎡，13户 面积区间 55.65-181.19㎡ 车位 420个 电梯 进口日立10部，其中写字楼7部 商业2部，地下车库摆渡梯1部 商务配套 员工餐厅、健身会所 外立面 干挂石材+玻璃幕墙 特色设施 幕墙自然通风系统 物管 开发商物业(正在接洽世邦魏理仕顾问)，物业费8.5 代理商 大家 价格 预计14000，开盘优惠85折后约12000 基础经济指标 项目为一栋39层的单体写字楼，其中1-5层为商业裙楼，7-36层为写字楼，37-39层为花架层 开发背景 项目由钰龙集团旗下子公司武汉惠誉尚美置业有限公司开发，是青山区政府在香港重点招商引资的项目，用地为青山区委旧址 区域规划 项目所在区域规划为青山滨江商务区，是武汉“两江四岸”滨江景观体系的重要组成部分 周边概况 周边为成熟居民区，生活、金融配套齐全，商务氛围欠缺，仅有少量陈旧办公楼 中百青山百货 青山公园 青扬十街 居民区 周边概况 工行、农行、邮储招行、交行、中信 苏宁、工贸家电 聚鑫宾馆 项目包装展示 营销中心 临和平大道工地围墙 精神堡垒 营销中心墙体包装 开盘前期外围包装主打众筹信息 项目包装展示 区域沙盘 LED屏 看楼通道 首层电梯间 营销中心基础销售道具齐全，可直通样板层，看楼通道覆喷绘布，主打区域价值 本体模型 推售信息 主推7-20F 商业 首批主推写字楼中低区，部分楼层作保底返租 推售产品： 写字楼：主推中低区7-20层，目前10-14层作为返租楼层，后续根据客户情况进行调整； 商业：自持招商； 推售节点： 自2014年3月起蓄客，总体蓄客情况不理想； 2015年1月3日启动众筹活动暨内部认购， 销售价格： 写字楼：预计均价14000，开盘85折，折后约12000；目前对外折扣88折，同时启动全民营销5‰提成； 返租楼层返租期为3年，保底月租金80元/㎡； 商业：目前一楼租金380，二楼190，三至五楼待定。 10-14F返租 众筹目的 众筹方式 活动效果及反思 [2] 写字楼众筹模式分析 进行差异化营销，希望通过活动同时带动线上线下，吸引客户上门 众筹活动目的 为何采用众筹模式？？ 营销费用相对有限 蓄客 周期过长 上门量 严重不足 区域商务氛围不足 众筹方式 众筹竞拍方式 活动时间：2014.12.12-2015.1.3共计3周 参与者凭个人有效证件及个人30万验资证明报名(线上、线下均可)，缴付1万竞拍保证金获得竞拍资格，参与人数达200人时启动，上限450人； 拿出两套特价房源(53㎡、104㎡，原价14000，两套原总价220万)以5折起拍，竞拍结束后除返还竞拍本金外，还将成交价超出5折溢价部分作为分红参与众筹客户平均发放，预期收益20-40%； 众筹拍卖5折房源，溢价部分平均分红 16 首个写字楼众筹项目，市场关注度高，实际成交惨淡 活动效果 通过特殊的形式、优惠的价格和回报，引吸了大批的客户及业内人士关注，活动开始后日均上门量约20组，一周时间参与众筹人数已接近200； 青山发展投资论坛(邀请半求主讲)暨众筹拍卖活动于徐东光明万丽酒店举办，1月3日当天有效到访竞拍客户340组，特价房源实际成交价约11500元/㎡(81折)，溢价分红2023.5元/人； 启动内部认购，总成交金额约600万，成交并不理想。 活动效果 值得肯定的是，在整体写字楼市场并不是很乐观的情况下，项目采用未曾应用于写字楼项目的众筹方式，吸引了业内人士及客户的关注，表面上解决了上门量不足的情况，但仍然存在一些未能突破的瓶颈： 活动反思 5、众筹方式对客户来说可作为一种短期的高回报理财产品，纯分红客户比例远高于目标客户，对项目实际成交提升有限 1、青山以居住和工业功能为主，与传统商务区相距较远，商务氛围尚未形成 2、区域内以钢铁、石化等第二产业为主，与以第三产业为主的写字楼客户群体匹配度较低，仅对区域内核心产业上下游企业有一定吸引力 3、项目主打投资