合同法培训(三)——合同解除课件.ppt

合同法培训（三）合同的解除;一、合同解除的概述;合同成立;二、合同解除的法定原因;;“情事变更”原则：在合同有效期间，非因当事人双方的原因，发生定约时难以预料的情况变化，如维持合同发生当时的效力，其履行显失公平时，当事人一方可请求仲裁机关或人民法院变更或解除本项合同，以维持公允。 “情事变更”原则没有规定在《合同法》当中，但理论、司法实践都认同该原则。（未规定在《合同法》中的原因：自由裁量权过大，缺少客观标准。） ;案例一：（“情事变更”原则最早运用实例） 英国女王登基，计划举行盛大典礼，A有一栋房屋与典礼场地隔河相望，视野极佳，故多人求租为观看登基典礼。最终B以高出市价十余倍的价格租下该房屋在典礼前后三天的使用权。后因王室礼仪等原因，登基典礼改在别处举行，B要求解除租赁合同，A不同意，故B诉至法院，要求解除合同。;法定解约理由的分析 内容简单：只列举了两（三）大类（现实生活中要复杂得多） 标准笼统：只有放在具体交易、具体合同项下才能确定 是否必然导致合同解除： 当事人“可以”解除合同；（是否行使解约权取决于当事人自身） 合同中是否另有特别约定。 法律规定合同解除理由的意义：兜底;三、合同解除的约定原因;约定原因的内容：范围广泛，只要当事人达成一致（事先或事后均可），且不违反法律及公序良俗即可。不限于违约情形。 案例二：“逃生条款” 大型餐饮、百货企业承租他人房屋开设餐厅、商场，一般在“合同解除”条款当中会约定，如果承租人承租满一定年限，即有权单方无条件解除与出租人的《租赁合同》，此即“逃生条款”。此条款无关违约。;四、合同解除的操作;《合同法》第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。 解约通知：书面明确告知对方合同解除。 解约行为：单方发出解约通知，无需与对方协商，无需经对方同意。 通知到达对方时，合同便告解除，合同的权利义务关系便告终止 。 ;合同能否自动终止 如果合同中特别约定了在某种情况下合同自动终止，该约定有效。（但我们不主张约定“合同自动终止”，因为不好界定合同状态，不好举证。） 若无上述特别约定，即使合同解除的条件出现，合同也不会自动终止，需要有一方以发出解约通知的形式解除合同。;解约通知的具体问题 解约通知的内容：（基本格式）;如何确认解约通知“到达”对方（不能确认对方是否实际收到；拒收；被退回） 确认通知到达对方的两种方式：;五、解除权行使的期限;;一般而言，权利的行使均应有期限，否则容易造成权利义务关系的不稳定。（诉讼时效：2年；申请执行期间：2年；保证期间：无约定的6个月，约定不明的2年。） 无明确规定（约定）亦无催告情况下，解约权行使期限如何确定： ;原则1：在合同订立后、履行完毕前行使（合同订立前不存在解约，履行完毕后解约无意义，也不可行。）（租赁合同的解除权即应在租期内行使） 案例三：房产证办理迟延导致解约 买卖合同对于房产证办理期限未约定，最高法院司法解释确定为90天，逾期则有权解约。;原则2：尽早行使（合同履行过程中，有解约权的一方有可能以行为实际放弃了解约权） 案例四： 甲、乙签署房屋租赁合同，甲出租房屋给乙，乙按月向甲支付租金。合同约定，乙应交的任何一期租金若逾期十五天以上，甲就有权解除合同。乙某月租金逾期至与下月租金一起交，甲收取了该两月租金。问：甲是否还有解约权？ ;特别规定 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。;六、合同解除的后果;合同解除的后果 自解除日往后：原合同各方之间不再存在合同所约定的权利义务关系。（终止履行） 自解除日往前，应合同性质及履行状况而定：（1）合同视为自始不存在，各自返还。（恢复原状）；或者（2）以解约时现状结清（补救措施） 。都可以要求赔偿损失。 ;房屋租赁合同解除后的处理 合同终止履行 收回房屋 计算并追讨欠租、欠费 计算并追讨违约金、赔偿金 退回多收的租金、押金 ;出租方解除后继续履行：解约通知到达对方，对方无异议，之后对方继续交租金。如何定性？ 原租赁合同已解除。 补交租金的性质属于合同解除后追讨租金。 新交租金的性质属于双方以实际行为履行新的、非???面的、不定期的租赁合同。 ;“封门”：若承租方欠租，出租方能否“封门”，如何定性？ “封门”不属于解约行为（只有发出“解约通知”才是）。 未解除租赁合同的情况下封门，不提供租赁物给承租方，属于出租方违约，承租方有权不予交纳封门期间的租金，且出租方需承担相应违约责任。 ;能否部分解除（租赁三层楼，解除其中一层的租赁