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刊名：2012 中国代表城市房地产市场发展预测报告 深圳 导读： 在调控政策的持续影响下，2011 年深圳楼市成交量大幅下降，2012 年上半 年调控政策仍难以放松，预计明年上半年成交量出现大幅反弹的可能性不大，在 下半年开始可能会出现一定程度的回升，但成交均价爆发式反弹的可能性也不 大，预计全年供应量将会在350-400 万平米。 关键词：土地市场 商品房市场 市场预测 2012 预测要点： 1．调控细节可能出现政策微调 2 ．继续加大保障性住房用地的供给 3 ．成交量可能在下半年出现回升 中标题：2011 年土地市场回顾 小标题：土地市场“供应少、成交少，底价成交多”特征明显 正文： 深圳市2011 年土地市场“供应少、成交少，底价成交多”的特征明显，由 于供应的有限性，全市商住用地成交土地面积 65.0 万平米，同比下降 30.2%， 成交宗数 21 宗，同比下降 16.0%。无论从成交宗数还是成交面积来看，成交量 同比均出现较大幅度下降，深圳市自身土地资源的稀缺性，以及在楼市持续不景 气情况下开发商拿地谨慎，是导致土地成交量下降的主要原因。 图表：深圳市2008-2011 年商住用地成交宗数（宗） 深圳市2008-2011年商住用地成交宗数（宗） 30 25 20 15 10 5 0 2008年 2009年 2010年 2011年 2 深圳市2008-2011 年商住用地成交面积（万m ） 2 深圳市2008-2011年商住用地成交面积（万m ） 100 80 60 40 20 0 2008年 2009年 2010年 2011年 注：土地市场只统计商住用地，即住宅、办公和商业用地 小标题：宝安区、南山区土地交易最活跃 正文： 从土地成交的区域分布来看，土地交易主要集中在南山区和宝安区，而盐田 区和福田区无成交，2012 年深圳市商住土地交易仍将主要集中在南山区和宝安 区。 图表： 2011 年深圳市各行政区商住用地成交宗数（宗） 2011年深圳市各行政区商住用地成交宗数（宗） 罗湖区, 龙岗区, 2, 10% 2, 9% 南山区, 宝安区, 9, 43% 8, 38% 2 2011 年深圳市各行政区商住用地成交面积（万m ） 2 2011年深圳市各行政区商住用地成交面积(万m ） 罗湖区, 龙岗区, 3.6 , 6% 8.4 , 13% 南山区, 宝安区, 25.5 , 39% 27.5 , 42% 小标题：土地多以底价成交，平均楼面价格同比下降 14.3% 正文： 2011 年深圳市商住用地成交平均楼面价格为4012 元，同比下降14.3%，楼 面价格大幅下降的原因主要有两方面：一方面，保障性住房用地供应明显增加； 另一方面，楼市持续不景气情况下开发商拿地谨慎，全市土地多以底价成交。从 成交平均楼面价的区域比较来看，南山区最高，平均楼面价达到4375 元/平米， 龙岗区最低，楼面均价为2220 元/平米，最低的拿地成本仍将是龙岗区占据全市 商品住房价格洼地的有力支撑。 2 图表：深圳市2008-2011 年商住用地成交楼面价格（元/m ） 深圳市2008-2011年商住用地成交楼面价格（元/㎡）