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不动产估价评价机制探析【摘要】本文从不动产估价对银行的作用、银行建立不动产估价评价机制、目前银行不动产估价评价机制的缺陷及其危害性、不动产抵押面临的技术困境及完善不动产估价评价机制等五个方面来分析完善银行不动产估价评价机制的必要性和可能性，并提出了不动产估价评价体系的主要内容和银行选聘估价机构的基本条件。 一、不动产估价对银行的作用 我国商业银行抵押贷款大约占贷款总额的1／3，不动产抵押贷款占抵押贷款的绝大部分。不动产抵押由于提供了相应的债权担保，大大降低了贷款风险。在不动产抵押贷款的贷前、贷后和不良债权等阶段，不动产估价起到不可替代的重要作用。 抵押评估要发挥作用的前提条件是不动产抵押物价值的合理评估，其贯穿于银行抵押贷款贷前、贷后和不良资产处置三个阶段。 (1)贷前阶段。对于银行来说，抵押物是否存在瑕疵及抵押物价值的合理确定是能否给予借贷的关键性指标之一。凭借估价报告，银行可以审查评估标的物各项权证的完整性、真实性和有效性及是否具备抵押条件，除此之外银行还可以评估值的一定比例确定最终贷款额。随着中小企业信贷业务比重上升较快，在银行未能充分了解借款人需求信息、信用状况、财务状况的情况下，选择其不动产作为抵押物，是降低信贷风险的关键性措施。 (2)贷后阶段。放款后，银行会不断地跟踪借款人的履约和抵押物情况。遇到市场行情波动较大，抵押物价值下降较多的情形，借款人就可能产生违约并将抵押物“廉价”卖给抵押权人(即银行)。因此，当抵押物价值面临大幅缩水时，银行就会要求重新评估，并确定借款人是否提前多还或增加担保物，以防范抵押物价值贬值带来的违约风险。 美国JP摩根银行的研究表明，若在信用风险暴露之前的6个月采取预防措施，平均风险损失率仅为1％～2％；提前3个月采取措施，平均风险损失率为3％～6％，提前1个月采取措施，损失率为10％～20％，若无任何防范措施，风险损失率可能高达50％以上。这也说明在贷后借款存续期对抵押物价值变化进行动态跟踪是十分重要的。通过放款前后评估价值对比的差异，可以发现不动产抵押后存在的风险幅度。银行一般会在贷款或初次评估一年后实施重新评估，也可以根据需要不定期跟踪评估。 (3)不良资产处置前的预评估。当借款人无法还款时，抵押物的处置方式及变现价值就成为银行可能收回债权多少的重要参考依据。若处置价格过低或处置成本过高，银行会面临更大的损失。通常银行要变现抵押不动产，一般要经过8个环节（①认定违约3个月②律师函催款1个月③法院诉讼2个月④判决生效15天⑤宽限期6个月⑥拍卖公示7天⑦拍卖进款20天⑧其他准备时间10天），即使每个环节都很顺利，处置、变现抵押房产的时间最快也要14个月时间。 二、对银行建立的不动产估价评价机制的看法 考虑成本收益、专业分工协作和脱钩改制要求等因素影响，商业银行在经营过程中引入包括不动产估价等不同类型的中介机构提供有关服务。中介机构对商业银行的业务发展和贷款风险防范方面起到积极的推动作用，但有些估价机构与借款人恶意串通损害银行利益的案件，又让银行产生新的借贷风险。银行常发现一个现象，即贷前不动产抵押物的评估价往往高于其实际价值，但在处置不良抵押物时，其评估价值又低于实际价值，处置后的成交价值更低。 据某国有商业银行公布的近3年来的数据，抵债资产的受偿率在70％以上的很少，多数在30％—70％之间，一部分在20％以下，造成受偿率低的一个重要原因是放款前评估值明显偏高。 如果复核价值比较可靠，以误差在20%以内为可接受的合理区间，那么评估偏差率在20%以上就有高估嫌疑。从上述可知，超过半数的业务评估偏差率在20%以上，无疑给放款后带来较大风险。 为对抵押物进行有效监管，人行对商业银行开展抵押物价值评估提出了明确的监管要求。《贷款风险分类指导原则》中规定“商业银行应制定明确的抵押、质押品管理和评估的政策和程序”。 针对估价产生的新风险，银行加强了对估价的常态化管理，其重点主要是建立估价评价和管理机制，并通过设立专门的部门或岗位来落实。主要有六点： （1）建立每年的机构准入申请和核准机制。以分行（省或市）为单位，通过上年度的考核确定入围名单，各基层银行或委托人必须在此范围内选择评估机构，评估业务名义上由借款人委托，但实际上存在各种形式。目前常见的评估业务委托形式有： ①招投标。对于敏感或重大项目，银行一般会通过公开招标和邀请招标等方式确定评估机构。 ②摇号、抽签。此方式通过摇号机随机摇号，摇号结束后，由委托人或招标单位当场宣布摇号结果。有关金融监察部门现场全过程监督。抽签的方式类似摇号。目前银行要成批处置或拍卖的资产一般也会通过此方式确定评估机构。 ③指定专门机构。当然现实中也存在某些估价机构凭借