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建筑物区分所有权若干问题探析【摘　要】　随着现代社会经济的飞速发展，土地资源与人口增长之间的矛盾越来越突出，建筑物也随之朝着大型化和高层化的方向发展，由此产生了建筑物区分所有的种种复杂法律问题，特别是关于窗前绿地和车位的权属争议问题。2007年出台的《物权法》虽然对此类法律问题作了相应的调整和规范，但是在实际操作中还存在诸多亟需改进的地方。 【关键词】　物权法；建筑物区分所有权；绿地；停车位 中图分类号：D92文献标识码：A文章编号：1006-0278(2012)01-055-01 一、关于绿地的权属争议 《物权法》第七十三条规定， “建筑区划内的绿地， 属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房， 属于业主共有。”本条虽然明确规定“建筑区划内的绿地，属于业主共有， 但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外”，但却没有明确“明示属于个人”的范围，这就会在实践中引发权属争议。 假设法律规定这些绿地的所有权是全体业主的，那么开发商就只能把其他楼层的房价提高，所以结果是其他楼层的购房者共同买下了这块绿地，反而还加重了其他楼层购房者的负担。再者绿地跟房屋一样也可以进行交易，所以，只要当初业主和开发商签订协议的时候确认了这些绿地的费用负担就可以确认它们的权属。而且，法律应当规定一定的标准或者范围，所以《物权法》第七十三条的规定也是考虑到了中国的实际情况，只是存在某些瑕疵，建议将“明示”的范围作出明确规定，并在售房时标示出来，以减少现实生活中的有关权属争议。 二、关于车库、车位的权属争议 《物权法》第七十四条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内， 规划用于停放汽车的车位、车库的归属， 由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位， 属于业主共有。” 其实现有的商品房小区停车位权属形式一般有以下几种：一是业主使用小区公共停车位向物业管理公司交纳管理费或停车费；二是业主向开发商购买停车位的使用权后专属使用该停车位；三是开发商将停车位出售给业主，由业主购买取得停车位的专有权。xiv从《物权法》第七十四条来看。“由当事人通过出售、附赠”的方式实际上就是上述第三种模式，“出租”则应该表达的是第二种模式，而“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位， 属于业主共有”应该接近于第一种模式。”从该条来看，并未简单规定车位属于全体业主共有或归开发商所有，而是尊重当事人的意思自治。根据该法律条文的意思，出售和附赠的，确定的是所有权归属于业主；出租的，确定的所有权归属于开发商，业主享有的是使用权。 三、结论 由此来看，《物权法》的这种立法是从意思自治的角度出发，兼顾业主和开发商双方的权益。然而正是这种原则性的规定为具体的操作设置了障碍，因为立法上可操作性的欠缺使得法律不足以解决现实生活中的具体争议。这主要表现在以下两个方面： （一）难以从真正意义上保障业主的优先购买权。《物权法》规定了以意思自治为核心的双方之间的权益，虽然从法律层面上看，双方当事人完全符合民事主体地位平等的要求，但开发商总是在实际中处于优势地位，其完全可以凭借所掌握的资金和信息优势获得对己有利的结果，这就使得业主的权益实际上处于一种潜在的风险当中。 （二）没有规定约定不明或没有约定的情况下的权属问题，即在一旦出现权利争议时应依据何原则或何规则予以解决的问题。虽然双方可以依意思自治原则协商解决，但是由于业主所处的弱势地位，决定其很难获得对己有利的结果。 因此，《物权法》对此的规定虽然原则上符合法律的目的，但在具体的操作过程中却不免会陷入尴尬的境地，因为“法律是一回事，法律的实施是另外一回事”。因此要从根源上解决问题，必须要首先确定两个原则：第一，在专有权方面确立专有权最大化原则，即尽量缩小共有权利的范围。专有权人要想行使其专有权首先就应该明确专有部分的范围，只有专有部分的范围界定清晰了，共有部分的范围也就不言自明了。第二，在共有权方面采用就近原则，包括地理位置上的就近原则和利益关系上的就近原则。这两者的“就近”是相互配合使用和补充适用的关系，因为有时在地理上的靠近并不是利益上的就近。 所以，法律应当清楚明晰的界定专有权和共有权的范围，以明确当事人之间的权利义务。而当这种明晰的界定难以实现时，再以就近原则去实现意思自治，以求在主观领域中有一个相对客观的标准来界定双方之间的权利义务，减少双方之间的争议。 因此，我国《物权法》考虑到了我国的国情和现实需要，对解决权利纠纷起到了不可或缺的重大作用，但是部分内容还有待完善。社会是与时俱进的，国家的法律也应当是与时俱进的。尽快完善《物权法》包