案例分析5课件.pptxVIP

案例分析;突发灾害性事故发生后怎么办？;管理处迅速组织人员沿5F层向上逐层查找水源，并专门委派两人准备相机，配合取证。 当检查人员来到16 F时，发现业主家中放在北阳台的洗衣机进水管与机身脱落，自来水正在以很大的流量向阳台地漏排水，业主承认自己家昨晚用过洗衣机后没有关进水阀们，夜里什么时候水管暴开不清楚，结果流了一夜水。;巧取证据;我们在日常工作中，当发现违规行为或突发事故，往往只做了工作记录，而忽略了取得业主的书面认可意见，结果我们的记录再详细，也是一面之词，对法律诉讼没有多大的佐证效力和帮助。此案例的成功之处就在于它的取证工作做的漂亮和完整，一是敏感的法律意识和判断力，预感到此事可能要涉及到责任的认定和索赔等；二是取证的策略和技巧，利用水表流量不正常的借口，让业主写个说明，假如一开始就说5F被淹，业主能写吗？ ;广告牌掉落砸伤车辆;“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。一般侵权行为由加害行为﹑损害事实﹑加害行为与损害事实之间有因果关系﹑行为人主观上有过错四个要件构成?法。一般侵权行为适用过错责任原则?，?过错是其核心?，?无过错即无责任?法。商?特殊侵权行为??是与一般侵权行为相对应的一个概念?，?是指行为人虽无过错?，?但根据法律规定强制使其承担民事责任的行为?法。商由于特殊侵权行为一般不以行为人主观上有过错为前提?，?《民法通则》规定的特殊侵权行为主要有以下8类：国家机关或者国家机关工作人员的职务侵权行为﹑企业法人工作人员的职务侵权行为﹑产品质量不合格致人损害的民事行为﹑高度危险作业致人损害的行为﹑环境污染致人损害的行为﹑建筑物致人损害的行为﹑被监护人致人损害的行为﹑饲养动物致人损害的行为等?法。本案例中，台风信息已经提前准确预告，物业公司作为专业公司应该预见到台风登陆所造成的影响，提前做好防灾工作，宣传栏被刮起的情况完全可以避免，所以此案例中“不可抗力”并不能成为物业公司免责的理由。对于建筑物等致人损害，作为特殊侵权行为，《民法通则》第126条规定：“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。”;;保管业主钥匙的风险;[案例分析] 1、管理处客服人员得知此事后，立即与业主进行坦诚沟通，就管理处处理此事的欠妥向业主表示歉意，同时为避免引起不必要的麻烦，希望业主更换门锁，管理处可为其进行免费安装。 2、经与业主沟通，业主最后自费将门锁更换。 3、及时召开安全员会议，针对此事进行分析，从中总结经验教训，避免再犯类似错误。;[实际操作] 1、处理问题，应分清轻重缓急，对此类敏感问题的处理，应本着越早处理越好的原则，以免业主担心。 2、遇事千万不要自以为是、自作主张，如自己不知如何处理，应逐级汇报，得到指示后再做，以免好心办坏事，给管理处带来不必要的麻烦。 ? ;业主家进水;此案例在物业行业现实工作中经常发生，其实质是物业管理的紧急避险及免责问题。紧急避险是指为了使公共利益、本人或者他人的人身和其他合法权益免受正在发生的危险，不得已而采取的损害他人一定利益的避险行为。此处，要注意紧急避险的准确定义是“正在发生”。紧急避险成立必须具备以下条件：?1．起因条件。紧急避险的起因条件，是指必须有需要避免的危险存在。2．时间条件。紧急避险的时间条件，是指危险必须正在发生。3．对象条件。紧急避险的本质特征，就是为了保全一个较大的合法权益，而将其面临的危险转嫁给另一个较小的合法权益。因此，紧急避险的对象，只能是第三者的合法权益，即通过损害无辜者的合法权益保全公共利益、本人或者他人的合法权益。4．主观条件。紧急避险的主观条件即行为人必须有正当的避险意图。5．限制条件。紧急避险只能是出于迫不得已。所谓迫不得已，是指当危害发生之时，除了损害第三者的合法权益之外，不可能用其他方法来保全另一合法权益。?6．限度条件。紧急避险的限度条件，是指紧急避险不能超过必要限度造成不应有的损害。所谓必要限度，是指紧急避险行为所引起的损害必须小于所避免的损害。“必要损害”的认定，应掌握以下标准。（1）一般情况下，人身权利大于财产权益（2）在人身权利中，生命是最高权利（3）在财产权益中，应以财产价值过去时行比较，从而确定财产权利的大小（4）当公共利益与个人利益不能两全时，应根据权益的性质及内容确定权利;的大小，并非公共利益永远高于个人利益。7．特别例外限制。根据我国刑法第21条第3款规定，紧急避险的特别例外限制，是指为了避免本人遭受危险的法律规定，不适用于职务上、业务上有特定责任的人。案例中，为了减少损失，物业公司在无法联系业主的情况下采取的破门进入的决定属于紧急避险的范畴，是受到法律保护的。 ;[实际操作] 在紧急避险行为的操作中，物业公司应