第4章___房地产评估课件.pptVIP

第四章 房地产评估; 1．了解房地产评估的基本内容和特点 2．熟悉房地产评估的影响因素 3. 掌握收益法在房地产评估中的应用 4. 掌握市场法在房地产评估中的应用 5. 掌握成本法在房地产评估中的应用 6. 熟悉剩余法及基准地价修正系数法在房地产评估中的应用;一、房地产的概念和特点;《中华人民共和国物权法》中规定，物包括不动产和动产。物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 《资产评估准则——不动产》对不动产的定义是土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关的权益。;土地使用权出让： 土地使用权转让： 土地使用权出租： 土地使用权抵押：;（3）建筑物;建筑物的主要结构：;2．房地产的特点：;二、房地产价格影响因素;三、房地产评估的特殊性;四、房地产评估的方法及其应用; ; 实质：投资收益率 计算：纯收益与售价比率法 安全利率加风险调整值法 投资收益率顺序插入法 种类：综合资本化率 建筑物资本化率 土地资本化率;（二）市场法及其应用;案例1： 为评估某写字楼2008年12月31日的市场价值，评估师在该写字楼附近调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比案例，成交价格及成交日期见表1。;经过对评估对象与可比案例在交易情况、市场状况及房地产状况等方面的差异进行分析比较，得到可比案例价格修正和调节情况见表2。;要求： 评估该写字楼2008年12月31日单位面积的市场价值（按照算术平均法确定最终评估结论）。;（1）测算公式： 比准价格（被估房地产评估价值）＝可比交易案例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系统×房地产状况修正系数 （2）求比准价格VA;（4）求比准价格VC;1．评估对象情况:待评估房地产为一写字楼，建筑面积10 000平方米，剩余使用年限为40年，适用资本化率为6%，评估基准日为2006年6月30日。 2．参照物的情况及其说明 （1）现收集A、B、C、D四个房地产交易案例，均为与待估房地产在同一供需圈内的可比写字楼。评估对象与各参照物比较因素的对比情况见下表：;（2）表中数据说明 表中各参照物的交易情况、区位状况、实物状况的数据均是以待估房地产为基准确定的差异率。其中交易情况中“＋”表示案例交易价格偏高，“－”表示案例交易价格偏低，区位状况及实物状况中“＋”表示交易案例条件优于被评估对象，“－”表示交易案例条件比被评估对象差。 3．其他相关数据 （1）从2004年至2006年待估房地产所在区域内的同类写字楼价格每年递增5%； （2）容积率修正系数取值，当容积率为3时，容积率修正系数为100，容积率每增加0.1，容积率修正系数增加1。 要求： 根据上述资料运用市场法评估该房地产的价值。 注：以根据各交易案例修正后得出的单位建筑面积价格的算术平均值作为待估对象单位建筑面积的最终价格。;1．运用以下市场法公式进行评估： （1）计算交易日期修正系数 A＝1＋5%＝1.05； B＝1＋5%＝1.05； C＝1＋5%＝1.05； D＝（1＋5%）2＝1.10； （2）计算交易情况修正系数 A＝100/（100－1）＝1.01； B＝100/（100＋2）＝0.98； C＝100/（100－3）＝1.03； D＝100/（100＋5）＝0.95； （3）计算容积率修正系数 （4分） 待估房产容积率增加3.4－3＝0.4，容积率修正为：100＋4＝104 A、容积率增加3.2－3＝0.2，容积率修正系数：104/（100＋2）＝1.02； B、容积率增加3.6－3＝0.6，容积率修正系数：104/（100＋6）＝0.98； C、容积率增加3.4－3＝0.4，容积率修正系数：104/（100＋4）＝1； D、容积率增加3.2－3＝0.2，容积率修正系数：104/（100＋2）＝1.02；;（4）计算区位状况修正系数 A＝100/（100＋5）＝0.95； B＝100/（100＋0）＝1； C＝100/（100＋2）＝0.98； D＝100/（100－3）＝1.03； （5）计算实物状况修正系数 A＝100/（100－2）＝1.02； B＝100/（100＋4）＝0.96； C＝100/（100＋0）＝1； D＝100/（100＋2）＝0.98； （6）计算年期修正系数 （2分） A＝[1－（1＋6%）－40]/[1－（1＋6%）－38]＝1.0135； B＝[1－（1＋6%）－40]/[1－（1＋6%）－40]＝1； C＝[1－（1＋6%）－40]/[1－（1＋6%）－39]＝1.