资产评估——房地产评估课件.ppt

第四章 房地产评估;第一节 房地产评估概述; 广义地说，土地是指陆地及其空间的全部环境因素，是由土壤、气候、地质、地貌、生物和水文地质等因素构成的自然历史综合体，包括过去和现在人类的活动的结果。 但对房地产估价来说，土地呈三维形态，其空间范围可分为三层: （1）地球表面。“用地红线图”围合的面积。 （2）地上空间。通过城市管理部门或土地规划部门的规划条件确定。具体限制性指标包括建筑物高度、建筑后退红线距离、建筑密度、容积率、建筑间距等。 （3）地下空间。从地球表面边界向下延伸到地心。;2、土地特性 土地及其定着物通称为不动产。定着物是指附着于土地，在与土地不可分离的状态下才能使用的物体，如建筑物、构筑物等。 ;3、土地使用权 我国城市土地的所有权属于国家； 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有； 宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。 注意：土地使用权可以转让，但国有土地所有权不能进入房地产市场流转。地价一般是土地使用权的价格。 土地使用权出让：是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 ;土地使用权出让最高年限按下列用途由国务院确定： （1）居住用地 70 年； （2）工业用地 50 年； （3）教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年； （4）商业、旅游、娱乐用地 40 年； （5）综合或者其他用地 50 年。 注意：转让土地使用权后，新的使用者使用年限将低于国家规定年限。;二、房地产及其特性 　　房地产是土地和房屋及其权属的总称。 房地产一般具有如下特性： 1.位置固定性。 2.供求区域性。 3.长期使用性。 4.大量投资性。 5.保值与增值性。 6.投资风险性。 7.难以变现性。 8.政策限制性。 ;第二节　房地产价格及其影响因素 ;（二）按房地产的实物形态可划分为土地价格、建筑物价格和房地产价格 土地价格包括基准地价、标定地价和出让底价等。 基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。基准地价评估以城市为单位进行。 ; 标定地价是市、县政府根据需要评估的正常地产市场中，具体宗地在一定使用年期内的价格。标定地价可以以基准地价为依据，根据土地使用年限、地块大小、土地形状、容积率、微观区位等条件，通地系数修正进行评估得到，也可以通过市场交易资料，直接进行评估得到。 建筑物价格是指纯建筑物部分的价格，不包含其占用的土地的价格。 房地产价格，是指建筑物连同其占用的土地的价格。 ;（三）按房地产价格表示单位可划分为总价格、单位价格、楼面地价等 楼面地价，又称单位建筑面积地价，是指平均到每单位建筑面积上的土地价格。 ;二、房地产价格的影响因素 　 影响房地产价格的因素通常可划分为一般因素、区域因素和个别因素 　　（一）一般因素 主要包括经济因素、社会因素、行政因素和心理因素等。 1.经济因素 （1）经济发展因素。　　 （2）财政金融因素。 （3）产业结构因素。 ;2.社会因素 （1）人口因素。 （2）家庭规模因素。 （3）房地产投机因素。 （4）教育科研水平和治安因素。 （5）社会福利因素。 3.行政因素 （1）土地使用制度与住房制度、地价政策。 （2）城市规划、土地利用规划、城市发展战略。 （3）税收制度、投资倾斜、优惠政策。 （4）行政隶属关系变更。 （5）交通管制。 4.心理因素;（二）区域因素 指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的特性。 1.商服繁华因素。这是指所在地区的商业、服务业繁华状况及各级商业、服务业中心的位置关系。如果商服繁华度较高，该地区的房地产价格水平也会较高。 2.道路通达因素。这是指所在地区道路系统通畅程度，道路的级别（主干道、次干道、支路）越高，该地区的房地产价格水平也较高。 3.交通便捷因素。这是指交通的便捷程度，包括公共交通系统的完善程度和公共交通的便利程度。其便捷度越高，房地产价格水平也较高。 ;4.城市设施状况因素。 （1）基础设施：主要包括供