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滨州国际商务大厦策划报告 工 作 背 景 与 目 的 报 告 提 纲 滨州国际大厦项目策划报告 区位分析篇…… 滨州市位于黄河下游、鲁北平原，地处黄河三角洲腹地，北临渤海，东与东营市接壤，南和淄博市毗邻，西同德州市和济南市搭界，是山东的北大门。 1950年建惠民专区，几经沿革，1992年改称滨州地区，2001年撤地设市。 现辖滨城区、惠民县、阳信县、无棣县、沾化县、博兴县、邹平县六县一区和经济开发区。 版图面积9600平方公里，拥有海岸线240公里，人口369万人。 作为环渤海与黄河经济带的结合部，京津塘和山东半岛经济区的交汇点，滨州是环渤海经济圈的重要一环，也是“海上山东”建设的主战场。 津汕高速、威乌高速、滨德高速、黄大铁路、滨港铁路、黄河公铁两用大桥、大高通用航空城、滨州万吨级港口等正在建设，“八横八纵”的道路主框架初步形成，滨州将成为连接苏、鲁、京、津的重要通道。 滨州历史悠久，交通便利，资源丰富。 2005年“汽车上路、轮船下海、飞机上天”目标基本实现，陆、海、空立体化高科技产业框架正在形成。 全市建成区面积66.84平方公里，建成区人口58万，城市道路达334公里。 拥有城市公共绿地370公顷，绿化覆盖率26%，城市化水平达到32.8%。 滨州城市化水平不断提高，是首批国家级卫生城市。 GDP分析 近五年来，滨州市的GDP一直处于上升趋势，特别是2003年以来，滨州市的GDP出现较大幅度上涨。迅速的经济发展，带来较大的市场发展潜力。 产业结构分析 二、三产业发展势头良好，拉动消费，并带动滨州商业物业的需求。 第三产业长势迅猛，房地产开发作为第三产业的主力，未来前景比较乐观。 消费水平分析 2005年滨州人均GDP达18031元（按全年平均汇率折算达2201美元），消费结构向发展型、享受型升级。 2005年滨州城市居民恩格尔系数为33.7%，居民生活水平正稳健地向全面小康社会迈进。 消费水平分析 滨州市城调队调查资料显示，2006年1—2月份滨州城市居民人均可支配收入2630.86元，同比增长13.3%。 快速增长的居民收入为消费升级提供了广阔的上升空间。 消费水平分析 消费结构由生存型向发展型和享受型转变。 主要表现在居民用于吃、穿、用的消费逐步减少，以住宅、汽车、旅游、信息通讯等为代表的新型现代化消费热点不断涌现。 消费水平分析 滨州经济处于高速增长期。 2005年社会消费品零售总额增长速度有所下降，这与全国的总体趋势保持一致，同时说明滨州内部需求不足，可能出现经济增长速度放慢的现象。 消费水平分析 居民的消费倾向自2003年以来持续走低，与之相应的是储蓄倾向的增强。 这反映出更多居民仍然选择储蓄购买“安全”。 2003年初，滨州市委市政府作出了实施“四环五海”工程，建设“碧水绿茵、生态园林型城市”的战略决策。 “四环”:即环城公路、环城水系、环城绿带、环城风景带。 “五海”即中海（天）、西海（地）、北海（人）、南海（情）、东海（水）。 2005年10月30日，“四环五海”工程主体基本完工，进入完善提高阶段。 城市发展总体目标是：南融山东半岛城市群、济南城市圈，北接天津滨海新区，面向环渤海，服务京津济，努力打造成黄河三角洲中心城市、全国棉纺家纺之都、现代化生态园林旅游城市。 城市发展战略是：建设以滨州市区为中心，邹平为龙头，惠阳无及博滨沾为两翼的组团式、连带型城市群，形成“一中心、一龙头、南北城市带”的战略发展布局。 来源于《滨州市城市总体规划》 （三）项目所在区域经济发展现状及在城市中的地位分析 本项目隶属于西部新区，相对于传统意义上的老城区而言，项目所在区域是蓬勃发展、现代感更强的“贵人区”。 （四）项目与滨州市主要商务区、商业区、居住区的联系分析 本项目位于广电大厦南邻； 渤海十六路以西； 黄河四路以北； 市政广场、新滨公园、齐鲁文化绿地环绕周边。 （四）项目与滨州市主要商务区、商业区、居住区的联系分析 目前滨州市主要办公地点是临街铺面、酒店长租房或租用企事业单位、行政机关的自建办公楼，尚没有成型的商务区，这正是一个城市发展初期的典型特征。 展望未来，项目所在地一方面交通便利，既避开了闹市中心的喧嚷，又与市中心保持了快捷的联系；另一方面作为市委市府等政府机关的办公重地，环境优雅、高楼林立，现代感极强，有形成中央商务区的先决条件。 （四）项目与滨州市主要商务区、商业区、居住区的联系分析 （四）项目与滨州市主要商务区、商业区、居住区的联系分析 （五）区位分析总结 市场分析篇…… 施工面积和竣工面积 滨州商品房施工面积逐年递增，但竣工面积增长幅度很小，在2005年有所下滑。 一方面说明目前在建房屋多处于建设阶段的中期，消费者分流严重；另一方面商品房供应量持续