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城市地价与住宅空间布局相关关系研究 ——以太原市为例 学生姓名：周莉 指导教师：郭文炯 [摘要] 太原市是我国“一五”时期重点建设的重工业城市。城市基准地价呈现单中心结构，城市的土地利用也依据基准地价呈现同心圆状分布。城市中心区即府东街，迎泽街，解放路与五一路包围的区域的房地产价格为城市颠峰，城市中心区外围的房价依次下降。可是，随着社会经济的发展这种格局已经无法满足人们的日常生活要求。在城市南部平阳路、亲贤街、长风街、长治路围合的区域的房地产呈现上升趋势，房价逐步升高。借鉴国内外学者关于土地价格及住宅区位理论的研究成果，通过对太原市60多项已售及预售房地产项目的调查，运用图表等方式列举出太原市房地产的价格、类型及分布情况。同时，对太原房价与基准地价进行比较，绘制出比较剖面图，得出太原市地价占房价的比例并不大，但对不同类型房地产项目的分布影响极大。根据房价与地价的相关关系总结出太原市房地产发展的三大问题。提出了今后房地产发展的三项调整思路。在此基础上提出了解决问题的四条对策措施。 [关键字] 城市地价 房价 住宅区位 空间布局 在我国房地产业是一个新崛起的产业，但同时它又是现代社会经济结构中一个重要产业，对国民经济的发展和人民群众生活水平的提高产生了积极的影响，同时，对相关行业的发展也起到广泛的带动作用。房地产的开发需要一定的物质载体，必须以土地作为依托。房价从构成角度看，主要包括地价、建筑成本、税费、利润等。可见，地价是房价的重要组成部分之一[1]。因此，研究房地产发展不仅要研究房价发展规律还需要研究地价发展规律。 土地是人类赖以生存的重要资源，在我国人多地少特别是耕地资源紧缺的情况下，土地资源问题就显得格外突出。在市场经济条件下，土地的使用权可以作为财产或特殊商品进行交易，但土地供给的稀缺性使土地交易受到限制，因此，受土地供需的影响土地的价格也发生变动。同时，土地作为一项自然资源，具备位置的固定性、面积的有限性、质量的差异性和功能的永久性的特点[2]。受这些因素影响，不同地块的价格也有所不同。随着社会经济的发展，人口的不断增长，住房问题日益得到人们的高度重视，房地产开发与建设的土地短缺问题日益严重，房地产价格与土地价格的相互关系逐渐受到关注。因此，对房地产价格与土地价格的发展规律进行研究，是促进我国房地产业发展的必然选择。 太原市作为我国“一五”时期重点建设起来的重工业城市, 因此城市用地的总体格局已经基本按照计划经济时期重工业优先发展的思路建设起来了，城市用地置换进程较为缓慢，可利用的土地已十分有限，导致城市地价受区位影响巨大，房地产发展十分受限。因此，需要研究和掌握城市区位地价变化的规律和房价变化的规律，根据两者的内在联系来确定房地产的开发与建设。 一 、城市地价理论与住宅区位理论 城市地价与土地区位理论 城市土地价格的实质是土地收益即地租的资本化。土地不是劳动产品，从而没有价值，但却有价格，因为土地可以与一般商品一样进行自由买卖。因此，可以用货币来表示它的价格，但土地价格并不是土地价值的货币表现，而是由于土地的稀缺性，土地所有权的垄断，垄断者凭借其所有权得到一定的收入即地租，因此土地价格并不是土地本身的购买价格而是资本化的地租。土地价格作为资本化的地租是通过地租与利息率的比率来确定的。即：土地价格=地租/利息率。[3] 城市土地价格反映土地使用价值，土地收益是城市地价的基础。决定土地收益的客观因素则是土地区位。 目前，国内外对城市土地区位揭示得较为完整的理论当属城市土地综合定级。该理论通过全面地反映了城市土地的各区位因子，对城市内部土地用同一标准评定土地的级别，并认为同一等级的土地具有相对一致的使用价值，某地块土地年纯收益的多少决定其所处的土地区位，而土地收益是土地区位数量反映之一。城市土地区位被定量化后，在空间分布上表现出一定的规律性。 关于城市地价与土地区位的理论最早可追溯到杜能（J.H.VonThonen）的农业区位论，他初步阐明了位置级差地租的概念。由于距离产品消费中心(城市)的位置不同，从而产生的土地利用纯收益的差异，引起城市地价的差异。 20世纪60年代，美国土地经济学家阿伦索（William Alonso）引入区位边际均衡和区位边际收益等空间经济学理论，提出竞标地租观点，并做出了竞价地租函数曲线（bid price curves），（如图1）他用该曲线表示地价与距离的关系。 图1 竞价地租函数曲线 由于商业、工业、住宅、农业等经济活动的竞争能力的差异，表现出竞价线的不同。竞标地租函数的实质是:在土地利用通过价格机制进行调节的社会，原则上城市的每块土地都归愿意支付最高租金的人使用，而每个租地者又是根据他所能支付的地租和在该块地块