竣丰南翔提报-商业住宅 完整版.ppt

1.市场研判 2.产品分析 3.销售代理 4.营销推广 客户购房目的： 一房——青年人首次置业；老年人晚年居住 两房——自住改善；结婚自住；中线投资；动迁 三房——改善型需求 一房客户定位：A.首次置业的未婚青年人。该类人群由于总价承受度有限，在乎出行时间（如轨道交通、高速公路），对于房型要求不高，大部分活动时间并不在家中；B．退休老年人。该类人群主要以养老为主，在意社区的配套（购物、医疗、社区环境），并有可能与小辈同住一个社区。 两房客户定位：A.婚龄人群。由于结婚而需要购房的青年人，注重点在社区品质、交通便捷、配套成熟、户型经济。 三房客户定位：购买力较强的中年人群。由于三房部分为“纯拼接户型”，考虑到政策因素，设置其中一套仅35m2的户型主要是考虑到客户能一次性付清该套房款，从而在贷款方面享受到较为优惠的利率政策。 产品价格定位 8543 1.00 42 本案 70% 8000.00 8000 1.00 42 格林世界 10% 11666.67 15000 0.78 54 蓝郡 20% 8884.05 8461 1.05 40 阳光威尼斯 相似度 折算价格 均价 综合比较系数 分值 项目名称 按区位 产品价格定位 7839 1.00 74 本案 70% 6727.27 8000 0.84 88 格林世界 10% 14605.26 15000 0.97 76 蓝郡 20% 8348.19 8461 0.99 75 阳光威尼斯 相似度 折算价格 均价 综合比较系数 分值 项目名称 按产品 产品价格定位 公寓价格：区位占30%；产品占70% 综合均价：8051元/平方米 产品价格定位 上海市房价均价最高值为10641元/平方米，最大增幅为8.39%。 产品价格定位 根据07年上海公寓市场价格增幅，我们建立数据模型： y = 0.001x6 - 0.0784x5 + 2.4044x4 - 34.707x3 + 230.92x2 - 465.04x + 9189.6 产品价格定位 根据数据模型可以得到月均增幅为0.99%，预计2008年12月时有大量“7090” 项目面世，竞争较为激烈，建议公寓开盘价格8900元/平方米为宜 营销推广计划 项目命名 骏丰国际广场 项目LOGO 项目总精神 一个中心，一切生活 四线一体整合推广策略 一线［形象大使］ 二线［幕后解说］ 三线［后勤支援］ 四线［制造事端］ 硬广告，因为稿面的冲击度强，但叙述性文字弱， 故在本案推广中扮演形象大使的角色，即主打形象。 软广告，纯粹的文字性描述，可更多的解析产品 的内涵要义，故与硬广告组合发布。 户外广告和网络广告是可以持续性的吸引来人来电最好的工具，可以起到信息传播和拦截的作用 SP活动结合推广主题进行深入开展，运用公关、新闻、促销、展会等方式聚焦受众目光 形象建立 整体项目推广 此时产品以整体形象面世，营销突显产品的商业定位，项目的全面介绍、商业发展远景、区域内商业水平及消费力支持，开发商的品牌树立，充分从多个角度树立起产品的整体形象。 强势推广 投资价值、投资理念 全面整合各方面推广手段，带动购买人气，媒体在公众层面确立本项目在市场中的唯一性、项目的高投资回报率性、项目的升值潜力引起目标客户的高度关注。 卖点升华 人气支持，卖点宣传 开盘时的人气来进行炒作，同时接合从产品自身卖点来带动项目的销售，从地理位置、交通优势，商业规划，商铺面积、价格优势、经营管理等各个方面分别进行的宣传。 品质延续 招商品牌支持 以主力商家品牌及拟招商品牌来对带商业招商与项目销售的同步进行，尾盘以品牌策略来提升商业品质感，增强购买者与经营者的信心。 2009年1-3月 2009年4-6月 2009年7-9月 2009年10-12月 长效媒体 户外看板 车身广告 媒体选择 电视媒体 第一地产 网络媒体：搜房网等 户外广告选择 车身广告 报纸媒体 主推报纸 新民晚报 新闻晨报 辅助报纸 解放日报 房地产时报 租售情报 时代报 项目合作建议书 我司对有机会参与贵司之“嘉定区南翔镇永翔村15号地块项目”的前期工作洽谈，深感荣幸。之前我司与贵司已经过初步沟通，在通过对本项目的市场环境与项目地块性质的研究，以及对该项目现状进行分析之后，我司对操作本项目十分有信心和诚意。现根据贵司项目的实际情况和工作节点，中原提供以下合作模式，以供贵司参考： 一、合作模式建议： 1、住宅合作模式建议：全程独家营销代理 1.1 服务内容包括：市场调研工作、营销策划工作、广告企划工作、销售执行、售后服务等。（详见住宅服务内容纲要第一至第五部分） 1.2 合作期限建议：由销售条件具备之日起至销售完毕止。（合约有效期自签订之日至销售完毕止） 1.3 费用收取