2016年房地产估价师《房地产估价案例与分析》高频考点选读.docx

2016年房地产估价师《房地产估价案例与分析》高频考点第一部分　房地产估价文书写作1.房地产估价报告的构成要素一份完整的估价报告应包括以下8项内容：（1）封面；（2）致估价委托人函；（3）目录；（4）估价师声明；（5）估价假设和限制条件；（6）估价结果报告；（7）估价技术报告；（8）附件。（注意致估价委托人函和目录的前后位置、是否缺项）（P5）2.封面包括以下7项内容：（1）估价报告名称；（2）估价报告编号；（3）估价项目名称；（4）估价委托人；（5）房地产估价机构；（6）注册房地产估价师；（7）估价报告出具日期。（注意封面内容是否缺项、各项内容是否正确）（P7）常见错误：（1）封面中没有估价报告出具日期；（2）封面中“估价人”错误，应为房地产注册估价师，少注册房地产估价师注册号；（3）封面中应是“估价报告出具日期”而不是“估价作业期”。3.致估价委托人函应包括的内容：（1）致函对象；（2）估价目的；（3）估价对象（范围、名称、坐落、规模、用途、权属）；（4）价值时点；（5）价值类型；（6）估价方法；（7）估价结果；（8）与评估价值和使用估价报告、估价结构有关的特别提示；（9）致函日期（估价报告出具日期）。（注意致估价委托人函是否缺项）致估价委托人函加盖房地产估价机构公章，法定代表人签名或盖章。（P8）致估价委托人函常见错误：（1）致估价委托人函中缺估价对象的详细说明。（2）抵押估价报告中，致估价委托人函中缺估价对象的法定优先受偿款和抵押价值的说明。（3）致估价委托人函中缺少估价目的和价值时点。（4）致估价委托人函中缺法定代表人的签名、落款中缺公章等。4.估价师声明：应注明所有参加估价的注册房地产估价师的姓名、注册号，并经本人签名，不得以个人印章代替签名。（P10）5.估价假设和限制条件：（1）一般假设；（2）未定事项假设；（3）背离事实假设；（4）不相一致假设；（5）依据不足假设；（6）估价报告使用限制（估价报告使用期限自估价报告出具之日起计算，不宜超过一年）。（P11）6.估价结果报告应记载以下事项：（1）估价委托人；（2）房地产估价机构；（3）估价目的；（4）估价对象；（5）价值时点；（6）价值类型；（7）估价原则；（8）估价依据；（9）估价方法；（10）估价结果；（11）注册房地产估价师；（12）实地查勘期；（13）估价作业期。如果是房地产抵押估价报告，还应包括变现能力分析、市场风险提示。（掌握估价结果报告各项内容写作要求）（P14-19）7.估价技术报告：（1）估价对象描述与分析；（2）市场背景描述与分析；（3）估价对象最高最佳利用分析；（4）估价方法适用性分析；（5）估价测算过程；（6）估价结果确定。（掌握估价技术报告各项内容写作要求）（P19-23）8.估价对象变现能力分析主要包括：（1）估价对象的通用性、独立使用性、可分割转让性、区位、开发程度、价值大小以及房地产市场状况等影响变现能力的因素及其对变现能力的影响；（2）假定估价对象在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市场价格的差异程度；（3）变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺序。（P22）9.估价对象风险提示主要包括：（1）关注房地产抵押价值未来下跌的风险，对预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素进行分析说明；（2）评估续贷房地产的抵押价值时，对房地产市场已发生的变化予以考虑说明；（3）估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响；（4）抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点；（5）合理使用评估价值；（6）定期或在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估等。（P22）10.附件需列明的内容：（1）估价委托书复印件；（2）估价对象位置示意图；（3）估价对象实地查勘情况和相关照片；（4）估价对象权属证明复印件；（5）估价对象法定优先受偿款调查情况；（6）可比实例位置图和外观照片。（7）专业帮助情况和相关专业意见；（8）估价所依据的其他文件资料；（9）房地产估价机构营业执照和估价资质证书复印件；（10）注册房地产估价师估价资格证书复印件。（P33）第二部分　不同类型房地产估价1.居住房地产估价2.商业房地产估价3.商务办公房地产估价4.旅馆房地产估价如何测算酒店房地产净收益是酒店房地产的难点之一。运用收益法进行估价时，必须准确界定估价对象的范围及其内涵，清楚不动产、动产给酒店带来收益的区别。当界定酒店为整体资产并考虑其持续经营的前提下进行估价时，在净收益的计算中应扣除商业利润。当界定酒店仅为不动产部分为估价对象进行估价时，在净收益计算中除了要扣除商业利润外，还要扣除非不动产部分所带来的收益。5.餐饮房地产的估价6.工业房地产估价7.特殊用途房地产估价加油站房地产的市场交易实例较少，因而难以采用比较法进行估价。由于