概论房地产开发实务2016.pptVIP

第五章 项目评价与技术标准 二、可研概要 客户 客户需求分析 客户定位 ----明确住宅楼盘是为哪个价格区间的客户开发 需求定型 ----研究设定价格区间内客户对住宅需求的具体内容 项目定板 ----满足客户需求方案的创造性策划\效益预测的分析比较 明示与隐含需求 ----项目成功的关键在于挖掘客户的隐含的需求 ----并把隐含的需求转换为项目产品的功能 第五章 项目评价与技术标准 二、可研概要 产品 第五章 项目评价与技术标准 二、可研概要 文化 ■ 区域文化 → 城市历史文化背景 → 区域文化习俗特点 ■ 文化总定位 ■ 案名确立 ■ 风水文化观 ■ 建筑文化 → 消费者对建筑提出的功能和使用 方面的要求 → 消费者对建筑提出的精神和审美 方面的要求 → 以何种必要的物质技术手段达到 上述两方面的要求 ■ 配套文化 ■ VI系统 第五章 项目评价与技术标准 二、可研概要 文化与客群特征 客户分类 客户简析 设计师、艺术家 具有艺术的气息，具有鲜明的个性，对特立独行的新鲜事物会强烈 的追捧，思维上能把现代与传统文化很好的的融合。 公司老板或大型公司的高级管理人员 客户受过良好的教育，事业成功，有足够的财富实力，最重要的一 点是他们大多有从容平和的心态；对中式文化与住宅有一定的情结。 归国华侨 客户长年在国外生活，经济实力较强，对中国的传统文化以及中式 建筑有较强的亲切感与归属感。 外籍企业的高级管理人员 （外籍人士） 这部分客户收入很高，中国文化对他们吸引力很强，他们喜爱中国 传统的文化与建筑形式，在选择住宅时，四合院等中式住宅通常成 为他们的首选，并以租住形式为主。 投资客户 专业投资客户，市场洞察力较强，手中有较多的流动资金，看好中 式住宅的租赁市场。 第五章 项目评价与技术标准 三、房地产营销在开发过程中的角色 贯穿全过程 占主导地位 企业实现战略目标与利润的桥梁 第五章 项目评价与技术标准 四、经济评价体系与技术标准 盈利分析 (历史数据) 投资分析 (前瞻性) 成本分析 (历史数据) 第五章 项目评价与技术标准 四、经济评价体系与技术标准 项目投资收益跟踪评价流程 第五章 项目评价与技术标准 四、经济评价体系与技术标准 项目开发基准周期（典型物业基准值及调整原则 ） 物业类型 标段规模 前期工作 施工周期 总周期 调整原则 4层+1层地下 2.5万m2 7m/210d 7.5m/225d 14.5m/435d 1、不带地下室减少10 d，带转1层换层增加15d，带2层裙房增加20d，地下室增减1层相应增减30天。 2、11层以下，每增减1层相应增减12-13d，11以上，每增减1层相应增减10-11d。 3、精装修项目不调增周期。 6层+1层地下 2.5万m2 8.5m/255d 15.5m/465d 11层+1层地下 5.0万m2 11.0m/325d 18.0/535 24层+1层地下 5.0万m2 14.0m/425d 21m/635d 33层+2层地下 5.0万m2 18.0m/545d 25m/755 第五章 项目评价与技术标准 四、经济评价体系与技术标准 项目开发基准周期（示范区开放基准值及调整原则 ） 物业类型 设计周期 招标周期 开工证 施工周期 子总周期 调整原则 6层单体 130d 40d 10d 5m/150d 11m/330d 不带地下室减15d，4层单体减15d 高层单体 130d 40d 10d 5m/150d 11m/330d 带1层地下室减15d 第五章 项目评价与技术标准 四、经济评价体系与技术标准 项目开发基准周期（基准考核一览表 ） 考核对象 考核基准 开始点 结束点 基准值 考核数据 来源部门 考核级别 项目总 项目开盘 获取土地 项目开盘 330d 营运中心 Ⅰ 竣工备案 获取土地 竣工备案 营运中心 Ⅰ 项目工程 施工周期 取得开工证 竣工备案 营运中心 Ⅱ 设计部及 主管领导 总设计周期 获取土地 施工图内外审完成并修改出图，取得外审意见 140/170d 项目中心工程 Ⅱ 方案设计 获取土地 实施方案公司、集团评审定稿，报建方案图咨询完成，正式方案报建图内审完成修改出图 90d 项目总经理，集团技术管理部，开发部 Ⅱ 扩初设计 方案设计完成 实施方案最终成果完成并集团备案，相关报建图完成出图并公司内部审核修改无误 20/30d 集团技术管理部，开发部 Ⅱ 招标图设计 扩初设计完成 招标图完成出图 20/30d 成本部 Ⅱ 施工图设计 扩初设计完成 施工图内外审完成并修改出图，取得外审意见 30/50d 项目中心工程 Ⅱ 营销部及 主管领导 定位优化 获取土地 产品建