第二部分 质量管控篇(初窥门径篇).pdfVIP

第二部分：质量管控篇 （初窥门径篇） 目 录 Part 4 、房地产行业的外部资源情况 Part 5 、房地产企业如何充分利用及整合外部资源 Part 6 、知名企业项目组织质量管控模式及差异分析 Part 7 、房产公司司跨区域的项目质量管控层级 Part 8 、麦肯锡质量管理等级及应用分析(病理分析） Part 4 房地产行业外部资源情况 Part 4 房地产行业的外部资源情况 1 2 施工供方资源与环境分析 1.1、概论 为规范工程建设市场，国家及地方行业管理部门颁布 了一系列法规，包括《中华人民共和国建筑法》（97 年）、《中华人民共和国招投标法》（99年）、《建设工 程质量管理条例》（2000年）以及其他行业、地方规章。 按法规规定，国家对建设单位、勘察单位、设计单位、施 工单位、监理单位等工程建设责任主体，除建设单位外均 实施资格管理制度；同时通过工程许可证、工程招投标、 工程监理等制度将房地产行业纳入国家及地方强制性管理 体系。 严格的法规规定及国家、地方多级管理，使房地产行 业成为一个非常特殊的制造业。 Part 4 房地产行业的外部资源情况 1 2 施工供方资源与环境分析 1.2、法规影响下的建筑市场特点 a. 施工行业准入门槛低，地方保护现象严重，施工企业整体素质 较低。 b. 招投标和监理制度计划经济特点明显，与市场严重脱节，已经 失去择优的功能，更多地成为国家防腐败的工具。 c. 国家强制实行行业标准，但不负责施工过程（行为）监管，工 程质量风险完全由企业承担。 d. 法规更多保护了施工及监理企业的权利。 Part 4 房地产行业的外部资源情况 1 2 1.3、法规对房地产开发的影响 施工供方资源与环境分析 a.对开发周期的影响：按政府程序，许多环节都需要报批报建， 比如规划审批、设计审批等等，工程开工许可证的报批一般需要 45天。 b. 对工程成本的影响：招投标方式、招投标规定等都对我们的成 本控制有影响，法规要求发展商不能随便压级压价等，都具体影 响到我们的建安成本。 c. 对外部资源整合的影响：按政府规定，不能分拆分包（或分拆 分包项目均须公开招标）和不能自主确定供，影响到我们整合社 会资源的主动性和灵活性。 为规避法律、法规的约束，提高项目的运作效率，开发商往往采取了一些合 理不合法的手段，比如目前行业中就普遍采用政府备案合同加企业间的私下协议 的方式。（发生分歧时，谁为主体？） Part 4 房地产行业的外部资源情况 1 2 施工供方资源与环境分析 1.4、工程承建商的现状 a. 由于经济发展水平的差异，不同地区建筑市场成熟度有较大差 异，基本上可分为以沪、粤、京等地区为代表的成熟地区以及武 汉、成都、南昌等为代表的发展中地区两类。 b. 建筑市场成熟地区的优势主要表现在：市场准入性较好、市场 竞争充分，建筑企业经济实力雄厚、设备较先进、劳务工人收入 较高整体素质相对较好，市场意识良好、履约意识和能力相对较 强。 c. 施工企业为降低成本，普遍推行项目法施工，以包代管，企业 对项目经理部的支持监管较少。 Part 4 房地产行业的外部资源情况