涿州房地产市场分析报告(办公).pptxVIP

;涿州市概况 ; 涿州市有丰富的地热资源，其源于区域特殊的地质构造。地质构造运动形成北东－南西方向断裂带和华北凹陷地槽；热流体满足国家使用标准，涿州市存在三块可开发地扫田，埋藏深度2000米左右，温度50度，单井产水量每天约1600吨。 因地质构成与河流冲刷等自然因素，涿州沙和砾石的储量极丰富，主要分布在冲积扇的山前地段和旧河道，应用范围广，是涿州重要的建筑材料资源。 涿州是一座历史悠久的文化古城，建制已有2300多年，有着丰厚的历史文化资源，涿州是三国时期刘、关、张“桃园三结义”的故地，为“三国义文化”的源头，有三国文化、郦氏文化、卢氏文化的深厚底蕴，现尚留有三义宫、辽代双塔、卢氏宗祠、郦道元故居、清行宫、永济桥等历史人文景观。;;; 涿州在大北京都市圈的功能定位：北京以南的新城、旅游休闲胜地，北京的产业扩散基地，为北京服务的都市型农业基地。涿州市确立了现代化中等城市和京郊生态新城的发展目标。;依托城市西侧、北侧的河道以及改为内河的原西关河，通过整治河道，增加两岸绿地提升城市的环境品质优化城市景观，体现滨河城市的特色。; 两心：北部全市公共中心、西部老城区副中心。 两轴：南北向的玫瑰大街发展走廊、东西向的范阳路发展走廊。 四片：老城片区、城南片区、城北片区、城东片区;; 涿州新中心区功能：政务中心/商务中心/文化中心/商业中心/高级居住中心 国内类似新城中心： ;涿州市未来的产业规划将分为三个区域，即北部的生态旅游观光带、西部的现代农业发展带和南部的绿色产品生产带。; 涿州房地产开发处在初级阶段 涿州住宅市场开发商专业性不强，产品及规划设计水平较低，户型设计较差，园林景观规划缺乏新意，项目推广包装简单，营销手法单一，市场领导者优势不明显，品牌影响力弱，整体房地产开发还处在初级阶段，随着涿州经济发展，人们收入稳步增涨，房地产开发即将步入快速发展阶段。 涿州房地产市场发展趋势 项目大盘化 市场需求不均衡，北部新城区热点化 客户扩大化 项目品质化 ; 住宅产品现状及变化趋势 建筑风格设计 建筑风格以现代为主，立面以涂料为主，色彩以红、灰、 白为主，建筑风格比较单一。随着市场竞争加剧，居住 品味提升，品牌开发公司、代理公司进入，建筑风格会 向多样化、个性化、差异化方向发展。 ;整体社区规划 目前涿州大多数项目整体规划较差，仅有一些大盘在规划理念上有所创新，如鹏润水上花城采 用“龙凤呈祥”的概念规划社区建筑。随着市场竞争加剧，社区规划会侧重概念性、多样性、复 合性发展方向。 户型设计 客厅面积较大，采光、通风好、功能较全，对于户型的附加功能（如双卫、明卫、全落地阳台、 大露台、转角飘窗等），还没有表现出显性的需求。随着市场竞争加剧，户型设计将呈现与北 京同步的潮流型，户型设计将趋于多样化、人性化、个性化发展方向。 ; 建筑形态 涿州在售住宅小区以多层板楼为主、高层板楼为辅，一般同一社区内高层价格比多层高，但是 当地人对高层认可度不高，原因是高层物业费高，养房成本高；随着规划对容积率提高的要 求，高层建筑逐渐增多，人们对高层也会逐渐认可。 配套设施 在售住宅小区内，商业、教育设施普遍不足，基本没有会所概念；缺乏大型区域商业，商业业 态较少，成为制约涿州住宅向高端发展的瓶颈。随着大盘开发，配套设施将呈现完善化、人性 化发展方向。 物业管理 物业管理皆为开发商成立物业公司自管，物业管理费很低，在0.3—1.5元/月/平米之间。随着 以高层建筑为主，物业管理服务水平将逐步提高,物业费也将上涨。 ; ; 减免住房交易税费 2008年11月1日起，对首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%； 对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。 调整住房贷款首付比例和利率 自2008年10月27日起，金融机构对居民首次购买普通自住住房和改善型普通自住住房提供贷款， 其贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%； 放宽普通商品住房标准 针对住房价格变化较大的情况，可对享受普通商品住房优惠政策的住房价格标准适当上调。 调整销售住房缴纳营业税的时限 2008年12月1日起，个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时不负担营业税。;调整住房公积金贷款的额度和发放范围 住房公积金的贷款最高额度由30万元提高到40万元。对未缴存住房公积金的购房人，由正常缴存 住房公积金且未申请使用住房公积金个人住房贷款的职工（不少于2人）提供担保，可申请住房公积金个人住房贷款。房地产开发企业不得拒绝为购房人办理住房公积金贷款。 实行购房落户政策，为购买商品住房