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新业主观察 绿地和车库 应当归业主共有 ■邓光达 的利益带来灾难性的后果，应引起立 其实，随着当今社会经济和文化 法机关和公众的高度关注。 的发展和进步，城市居民享有小区绿地 我国物权法草案进入十届全国人 的使用权已经成为一项必须而又合理的 大常委会第十二次会议审议，引起了 耪杈法草案“车霉、踩地等豹 应有权利。但是，当房地产开发商或建 社会公众的普遍关注。据媒体报道，物 妇疆．订约定麴，按黧约定“的裁 设单位享有小区绿地所有权后，房地产 权法草案规定“建筑区划内的物业管 囊设计翻安瓣，不剩于社会翔公众 开发商可以合法地NNNN止／I,E住户 理用房的所有权属于建筑物区分所有 整体剩益瓣行淹合法纯，弊大‘F 使用小区绿地，可以合法地限制某类人 权人共有。会所、车库、绿地等的归属， 剥．灸萄瓣果将雄激控制翻牧拾 群使用小区绿地，可以通过有偿服务的 有约定的，按照约定；没有约定或者约 方式让小区监主住户使用小区绿地。此 定不明确的，除建设单位等能够证明 1、在现实生活中，有的房地产开 时，小区业主住户安居的完整权利受到 其享有所有权外，属于建筑物区分所 发商或建设单位在住宅小区的建筑物 房地产开发商或建设单位商业利益的干 有权人共有。” 首次转让时，在房地产买卖合同中约 扰，公民居住的经济成本和权利环境处 物权法草案设计的上述制度安排， 定：住宅小区绿地的所有权或绿地的使 于不可自控的境地，社会大众安居乐业 无疑以“意思自治、契约自由”的价值 用、占有、收益和管理的法律权利属于 的目标将无法实现。 理念和取向，明确r现实生活中纷争 卖方。此时，依据物权法草案上述制度 (2)在小区业主住户不能拥有小 不止的住宅小区绿地、车库的权利归 设计安排，住宅小区的绿地所有权或 区绿地共有权利的情况下，小区业主住 属，具有不可估量的积极意义。 法律权益将全部归属于房地产开发商 户与房地产开发商或建设单位之间的经 但是，物权法草案上述制度安排 或建设单位。 济利益和权乖Ⅱ博弈，将随着市场环境的 中的部分内容，“车库、绿地等的归属， 上述现实生活中的行为一旦合法 变化而甭断改变，权利与利益的争诉概 有约定的，按照约定”的制度设计和安 化，房地产开发商或建设单位即可在 率加大，止争息诉目标亦无法实现，社 排，从法律的公平、正义、合理的价值 合同中约定对住宅小区的绿地享有所 会管理公共事务将长期维持较高的成 观去分析判断，存有重大的先天性缺 有权，将可能带来以下严重后果： 本，从而损害全社会的共同利益。 陷，不利于社会公众整体合理利益的 (1)小区绿地将变成房地产开发 (3)当小区绿地为房地产开发商或 实现，不利于营造一个和谐共处、可持 商或建设单位获取更大商业利益的一 建设单位所有时，其可借助强势地位， 续发展、止争息诉的社会环境，不利于 项稀有专有资源，小区所有的业主住 通过市场运作，以合法方式，变更小医 节约社会公共事务的管理资源，将可 户将无法正常地、合理地使用和管理 绿地的用途，以获取更高的商业利益， 能给社会公众行使和享有必须的、正 与业主住户密切相关的小区绿地，无 或者以市场对价的方式，向小区绿地使 当的、适宜的、合理的、公平的、正义 法合理地拥有居住环境和权利。 用的对象收取超额的商业垄断利益。 里 慧矗岍 一 合一转移的法律规定，小区宗地号的