城市更新法律基础知识及实务培训-建纬律所.pptxVIP

; 学历：北京大学法律硕士 香港中文大学EMBA 中国政法大学经济法博士研究生 深圳仲裁委员会仲裁员 华南国际经济贸易仲裁委员会仲裁员 中国人民大学律师学院兼职教授 中国政法大学房地产法研究中心副主任 深圳建筑业协会专家库专家 深圳律师协会第六届房地产与建设工程专业委员会主任 深圳律师协会第八届青年工作委员会主任 ; 主讲人：贺倩明 上海市建纬（深圳）律师事务所 主任;第一部分 城市更新法律体系 ;;;; 基础类法律法规 《物权法》，内容包括：所有权性质的认定、不动产所有权认定、不动产权利的注销方式、共有关系、土地承包经营权、建设用地使用权取得方式、宅基地认定、担保法律关系等。 《民法通则》及其司法解释，内容包括：民事行为能力、宣告失踪和宣告死亡程序、民事法律行为、委托代理行为、婚姻关系、继承关系等。 《婚姻法》及其司法解释，内容包括：结婚的法律效力、夫妻共有财产认定和分割等。 《继承法》及其司法解释，内容包括：法定继承、遗嘱继承和遗赠、继承权丧失、遗产认定及分割等。 ;;;;;;;;;;;;;;;;;;1.4.2补偿项目及补偿标准 （一）房屋主体补偿 1、主体确定：产权人、共有权人、出租人、其他人 2、用途确定 3、面积认定 ;1.4.2补偿项目及补偿标准 （二）房屋构筑物、附着物补偿 通常采取货币补偿方式，补偿金额以重置评估价或协商确定。 ;1.4.2补偿项目及补偿标准 （三）装饰装修补偿 室内自行装修装饰补偿费按照房地产评估机构评估确定的重置成新价或协商确定。 ;1.4.2补偿项目及补偿标准 （四）临时安置补偿 搬迁人提供周转房的，可不支付临时安置费。业主自行安排住所临时过渡的，应按以下情形支付临时安置费： （1）产权调换的房屋，参照同类房屋市场租金按月支付临时安置补助费，支付临时安置补助费的计算期限为，自搬迁之日起至产权调换房屋交付使用之日，住宅另加三个月、非住宅另加六个月的装修期临时安置费。因搬迁人的责任，延长过渡期限的，对自行安排住处的被搬迁人，应当自逾期之日起增加临时安置补助费；使用搬迁人提供的周转房的，有权在延长过渡期限内使用周转房。 （2）货币补偿方式下，应当参照同类房屋市场租金支付三个月市场租金的临时安置补助费。 ;1.4.2补偿项目及补偿标准 （五）搬迁补偿 更新改造过程中涉及搬迁的，应当向权利主体或相关权利人支付搬迁费。参照征收项目的标准根据房屋类型确定不同的搬迁费标准，商业类型房屋略高于住宅、厂房、办公。涉及地上附着物（苗木等）、工业厂房机器设备资产等特殊搬迁的，需委托专业评估机构评估确定搬迁费。 ;1.4.2补偿项目及补偿标准 （六）停产停业补偿 对已出租的住宅房屋，经登记、备案的，可给予租赁经营损失补偿。 在对合法的经营性房屋进行更新改造时，引起其停产、停业的，应根据该房屋的区位和使用性质，结合其经营盈利状况给予停产、停业补偿费。 在对矿场、采石场、加油站、码头等特许经营项目的房屋及构筑物、其他附着物等进行更新改造时，引起其停产、停业的，应给予其剩余经营期限的停产停业损失补偿。 ;1.4.2补偿项目及补偿标准 （七）擅改商适当补偿 部分非经营性用途或工业用途房屋，未经批准擅自改为经营性用途的，已取得营业执照的，针对其擅改面积，给予两种用途市场租金差额的适当补偿，计算期限通常不超过3年。 ;;;1.4.3特殊补偿 （二）抵押房屋 按照法律的规定与相关主管部门的要求，按揭房屋在拆除前搬迁，当事人须告知抵押权人，并与抵押权人协商通过提前还款或重新设置抵押物等方式解除抵押合同和注销抵押登记事宜，取得抵押权人的书面同意文件，办理抵押登记注销后方可进行拆除。 ;1.4.3特殊补偿 （三）出租用房 对于已列入更新改造范围的出租用房，其承租人相对于房屋出租人而言，只是以支付租金的方式取得了一定期限内该房屋的使用权，权益类型为债权；而房屋的收益处分权仍由房屋所有人享有。故而在签订搬迁补偿安置协议时，应以房屋所有人为签约主体。但基于承租人占有房屋，承担实际搬迁义务，且房屋更新改造会给承租人带来一定的损害和不便，故也应对其进行适当的补偿。应注意的是，因承租人实际占有房屋，房屋