万科苏州玲珑湾商业运营方案.doc

目录 1. 序言 3 2. 营运组织架构 3 2.1 组织架构 3 2.2 职能定位 3 3. 岗位职责 3 3.1 营运主管工作职责 3 3.2 社区商业经理工作职责 5 3.3 营销推广工作职责 5 4. 工作标准 7 4.1 营运管理工作标准 7 4.2 营销策划工作标准 12 4.3 客户管理工作标准 15 5.商业运营 21 5.1日常巡场 21 5.1.1巡场路线 21 5.1.2巡场要求 21 5.1.3巡场内容明细 22 3-1开闭店情况 22 3-2经营环境 23 3-3经营内容 23 3-4商户经营业绩 24 5.2数据分析 25 5.2.1商户基础信息 25 5.2.2商户分类 25 5.2.3商业街整体经营分析 25 5.3改进措施 26 5.3.1经营环境改进 26 5.3.2经营内容改进 27 6. 营销推广 27 6.1基础商业氛围营造 27 6.2问题商户营销推广 27 6.3商业街整体营销推广 28 6.3.1 11年10-12月社区商业街营销推广工作计划 28 6.3.2 12年社区商业街营销推广计划 28  1. 序言 万科玲珑湾花园位于金鸡湖正北岸，是现代国际化社区，社区商业应引领一种健康、休闲、有品质的生活方式。 2. 营运组织架构 2.1 组织架构 说明：物业管理人员由服务中心人员兼，其他人员为全职。 2.2 职能定位 客户服务 咨询 策划推广 商业形象管理 经营管理 合同管理 物业管理 物业前期介入 求助报修 品牌形象管理 经营户管理 物业外委服务质量评定 投诉管理 广告宣传 经营调整 工程遗留问题整改方案 费用收取 活动实施 经营风险管理 公共物业经营管理 3. 岗位职责 3.1 营运主管工作职责 工作关系 直接上级部门 公司总经理 业务对接部门 玲珑湾项目、地产商业组 主要评估考核人员 公司总经理、地产商业组 内部关联部门 公司财务部、行政组 项次 岗位职责概述 1 在总经理领导下，全面支持项目的营运日常管理工作； 2 与项目共同完成公司下达的经济指标和重点工作； 3 组织拟定（修改）年度经济目标和重点工作计划并认真实施完成； 4 组织拟定（修改）基本管理制度和业务流程； 5 根据市场和商圈的变化，支持协助进行经营调整； 6 在公司领导下，支持营运团队的管理和建设； 7 配合公司实行目标管理及绩效考评； 8 确保各项工作符合公司制度及流程要求； 9 长期目标支持项目的业态优化组合和经营户质量，提升租金水平。 项次 主要工作 1 参与项目年度预算，并帮助项目达成预算目标； 2 跟踪分析项目租金状况，并提出合理建议； 3 掌控项目欠租状况，并跟进催收进度； 4 跟进项目下到期租户合同续签状况； 5 了解项目销售状况，分析提出租户调整和帮组租户提高业绩的建议； 6 参与并指导项目业态调整计划； 7 参与并掌控项目租金扶持政策； 8 参与了解项目周边市场租金，对项目租金定价提出建议； 9 参与了解竞争对手状况，提出项目的应对建议； 10 帮助项目进行招商、使租赁进度和业态调整达到预期； 11 完成领导交待的其他工作； 12 参与了解新项目的前期筹备工作； 13 协调项目与公司各部门之间的沟通合作。 3.2 社区商业经理工作职责 工作关系 直接上级 营运主管 对接业务 玲珑湾商业 评估考核员 营运主管 项次 岗位职责概述 1 商户进场管理 2 商户退场管理 3 装修管理 4 经营环境管理 5 开闭店管理 6 巡场管理 项次 主要工作概述 1 督促商户按合同约定缴纳费用； 2 办理商户退场手续/执行强制退铺； 3 装修制度修订； 4 装修手续办理； 5 装修过程管理； 6 装修核验； 7 基本经营环境（灯光效果、听觉效果、商业气氛的营造等） 8 商铺环境管理； 9 开闭店及店员形象管理； 10 制定巡场路线； 3.3 营销推广工作职责 工作关系 直接上级 营运主管 业务对接 玲珑湾商业 评估考核人员 营运主管 项次 岗位职责概述 1 支持项目市场推广工作； 2 审核项目推广收益和支出预算，并带领项目达到预期目标； 3 根据公司经营方针制定项目整体推广计划，提升公司整体品牌形象和价值 4 统筹和整合广告、赞助、媒体等资源，提高项目的活动成效； 5 制定和修改公司市场推广的基本制度和作业流程； 6 确保各项工作符合公司制度及流程要求； 7 长期目标支持项目提升客流和租户销售，提升公司品牌价值 项次 主要工作 1 跟进执行年度、月度推广计划及资金计划、预算收入； 2 领导月度推广、促销及其他活动的策划和执行； 3 维护和监督