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建设用地使用权出让中的问题作者:邢万兵???建设用地???2010-11-10 ?? ? 根据《物权法》第137条，设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。房地产开发属于经营性项目，建设用地必须以出让方式取得，以划拨方式取得建设用地的，建设项目必须符合《房地产管理法》第24条以及《划拨用地目录》。从广义上讲，取得建设用地包括项目收购、股权转让、公司并购、合作开发等方式，其设立与运行规则详见本书其他章节。 一、出让信息公开与竞价申请制度 国有土地使用权出让应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。公开原则要求出让人必须将出让计划、出让公告、出让结果向社会公开，使社会公众及时了解并能够进行有效监督。 ??1、公布出让计划。市、县人民政府国土资源行政主管部门根据经济社会发展计划、产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况，编制国有建设用地使用权出让年度计划，报经同级人民政府批准后，及时向社会公开发布。市、县人民政府国土资源行政主管部门应当按照出让年度计划，会同城市规划等有关部门共同拟订拟招标拍卖挂牌出让地块的出让方案，报经市、县人民政府批准后，由市、县人民政府国土资源行政主管部门组织实施。出让方案应当包括出让地块的空间范围、用途、年限、出让方式、时间和其他条件等。 ??2、发布出让公告。出让人至少应当在投标、拍卖或者挂牌开始日前20日，在土地有形市场或者指定的场所、媒介发布招标、拍卖或者挂牌公告，公布招标拍卖挂牌出让宗地的基本情况和招标拍卖挂牌的时间、地点。招标拍卖挂牌公告应当包括下列内容：（1）出让人的名称和地址；（2）出让宗地的面积、界址、空间范围、现状、使用年期、用途、规划指标要求；（3）投标人、竞买人的资格要求以及申请取得投标、竞买资格的办法；（4）索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点和方式；（5）招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等；（6）确定中标人、竞得人的标准和方法；（7）投标、竞买保证金；（8）其他需要公告的事项。出让人在公告中不得设定影响公正竞争的限制条件。 3、公布出让结果。采用竞价方式出让的，招标拍卖挂牌活动结束后，出让人应在10个工作日内将招标拍卖挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布。公布出让结果应当包括土地位置、面积、用途、开发程度、土地级别、容积率、出让年限、供地方式、受让人、成交价格和成交时间等内容。采用协议方式出让的，在《国有土地使用权出让合同》签订后７日内，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当将协议出让结果在土地有形市场等指定场所，或者通过报纸、互联网等媒介向社会公布，接受社会监督，公布协议出让结果的时间不得少于15日。 中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可申请参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。申请人应在公告规定期限内交纳出让公告规定的保证金，并根据申请人类型，持相应文件向出让人提出竞买、竞投申请。申请人可以单独申请，也可以联合申请，联合申请的，应提交下列文件：（1）联合申请各方共同签署的申请书；（2）联合申请各方的有效身份证明文件；（3）联合竞买、竞投协议，协议要规定联合各方的权利、义务，包括联合各方的出资比例，并明确签订《国有土地使用权出让合同》时的受让人；（4）申请人委托他人办理的，应提交授权委托书及委托代理人的有效身份证明文件；（5）保证金交纳凭证；（6）招标拍卖挂牌文件规定需要提交的其他文件。 申请人竞得土地后，拟成立新公司进行开发建设的，应在申请书中明确新公司的出资构成、成立时间等内容。出让人可以根据招标拍卖挂牌出让结果，先与竞得人签订出让合同，在竞得人按约定办理完新公司注册登记手续后，再与新公司签订出让合同变更协议，也可以按约定直接与新公司签订出让合同。 二、土地出让方式的确定与意义 建设用地使用权出让分为竞价出让与协议出让，根据《物权法》137条与《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号），工业用地和商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地（包括配套的办公、科研、培训等用地），以及同一宗土地有两个以上意向用地者的，都必须实行招标拍卖挂牌等方式公开出让。《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》（试行）4.3规定的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权范围包括：（1）供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地；（2）其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；（3）划拨土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；（4）划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；