第一章房地产价格与体系.ppt

房地产价格评估;房地产估价的必要性 ;哪些情况下要进行房地产估价?;房地产估价师考试科目;第一章 房地产价格和房地产价格体系 第二章 房地产价格的形成 第三章 房地产价格的运动与空间分异 第四章 房地产价格评估基本理论 第五章 市场比较法 第六章 成本法 第七章 收益法 第八章 假设开发法 第九章 路线价估价法 第十章 房地产估价程序 第十一章 房地产估价标准 第十二章 房地产估价业务;第一章房地产价格和房地产价格体系;1.1 房地产的存在形态 房地产虽然包括土地和建筑物两大部分，但并不意味着只有土地与建筑物合成一体时才被称为房地产，单纯的土地或单纯的建筑物都属于房地产，是房地产的一种存在形态。归纳起来，房地产有下列3种存在形态： （1）土地，如对空地的估价。 （2）建筑物，如对火灾发生后建筑物的损失评估。  （3）房地，最常见形态的估价。 ;1.2 本书对房地产用词界定 为了避免引起歧义，我们主要使用“房地产”、“房地”、“土地”和“建筑物”几个关键词，其含义分别下： ? ? 1．“房地产”：可指土地，也可指建筑物，还可指土地与建筑物的合成体。 ? ? 2．“房地”：专指土地与建筑物的合成体，如说房地价格时，此价格既包含土地的价格，也包含地上建筑物的价格。 ? ? 3．“土地”：仅指土地部分，如说土地价格时，此价格不含地上建筑物的价格。 ? ? 4．“建筑物”：仅指建筑物部分，如说建筑物价格时，此价格不含建筑物所占用的土地的价格。 ;1.3 对一宗土地的基本认识 1、坐落。? ?2．面积。3．形状。4．四至。对其描述的顺序最好为东、南、西、北。 5．地势。包括地势高低、自然排水状况、被洪水淹没的可能性等。 ? ? 6．周围环境、景观。通常用图片来说明。 ? ? 7．利用现状。包括现状用途；土地上有无建筑物、其他附着物。 ? ? 8．产权状况。主要了解是国家所有的土地还是农民集体所有的土地；是出让土地使用权还是划拨土地使用权等。 ? ? ? ? 9．地质和水文状况。包括地基的承载力、地下水位的深度等。 ?;? 10．基础设施完备程度和土地平整程度，即通常所说的“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”。 ? ? 11．土地使用管制。对于城市建设用地，土地使用管制即为城市规划限制条件，主要包括：(1)土地用途；(2)建筑高度；(3)容积率；(4)建筑密度；(5)建筑后退红线距离(是规定建筑物应距离城市道路或用地红线的程度)；(6)建筑间距；(7)绿地率(是指用地红线内绿化用地总面积占土地总面积的比例)；(8)交通出入口方位；(9)停车泊位；(10)建筑体量、体型、色彩；(11)地面标高；(12)其他要求。 ? ? 12．其他。如临街商业用地还需要了解其临街宽度和深度。 ;1.4 对建筑物的基本认识 1. 坐落。 ? ? 2．面积包括：如住宅还需要了解居住面积，商业用房还需要了解营业面积，出租的房屋还需要了解可出租的面积等。 ? ? 3．层数和高度。 4．结构。一般分为：(1)钢结构，(2)钢筋混凝土结构，(3)砖混结构，(4)砖木结构，(5)简易结构。  5．设备。包括给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通讯、防灾等设备。需要了解它们的配置和性能。 ? ? 6．装修。分为内装修和外装修。需要了解装修的标准和程度，所用材料的品质及装修质量等。 ? ? ?;? 7．公共配套设施完备程度。 ? ? ? ? 8．平面布置。包括平面图、户型图等。 ? ? 9．外观。包括外观图片等。 ? 10．建成年月。包括开工日期和竣工日期。 ? ?11．维修、保养情况及完损程度。包括地基的稳定性、沉降情况(沉降是否均匀及其程度)等。 ? ?12．利用现状。包括不同用途的面积分配和楼层分布。 ? ?13．产权状况。; 二、 房地产的特性;? 2.寿命长久性 ? 政府出让方式取得的土地使用权是有期限的。国家规定土地使用权出让的最高年限，居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年。 对此点的认识在房地产估价上具有重要意义，如坐落位置很好、建筑物也很好的房地产，可能由于土地使用年限较短而价值很低。 ;? 3.数量有限性 ? 由于土地数量有限，在土地上，特别是好位置的土地上可建造的建筑物数量也是有限的。要增加房地产的供给，一是向更远的平面方向发展，如向郊区发展；二是向更高的立体方面发展，如增加建筑物的高