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* 第六章 投资性房地产 * 基本内容 投资性房地产的确认和初始计量 投资性房地产的后续计量 投资性房地产的转换和处置 * 第一节 投资性房地产的确认和初始计量 投资性房地产的概念和确认 投资性房地产的初始计量 * 一、投资性房地产的概念和确认 （一）投资性房地产的概念 P149 1.定义——投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。 2、投资性房地产的范围 （1）已出租的土地使用权 （2）持有并准备增值后转让的土地使用权 （3）已出租的建筑物 注意：企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。 * 一、投资性房地产的概念和确认 3、不属于投资性房地产 （1）自用房地产 （2）作为存货的房地产 注意： 某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。 * 一、投资性房地产的概念和确认 （二）投资性房地产的确认 投资性房地产的确认除了要符合投资性房地产的定义外，还要同时满足下列条件，才能予以确认： 与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业 该投资性房地产的成本能够可靠地计量 * 二、投资性房地产的初始计量 投资性房地产应当按照成本进行初始计量 设置科目 P150 采用成本模式计量 “投资性房地产” 采用公允价值模式计量 “投资性房地产——成本” “投资性房地产——公允价值变动 取得的会计处理类似固定资产和无形资产 * 二、投资性房地产的初始计量 （一）外购的投资性房地产 P150 1、入账时间 在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值 2、入账金额 购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出 * 二、投资性房地产的初始计量 3、会计处理 借：投资性房地产（或投资性房地产——成本） 贷：银行存款等 注意：企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。 * 二、投资性房地产的初始计量 （二）自行建造的投资性房地产 P151 1、入账时间 在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值 2、入账金额 建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成 * 二、投资性房地产的初始计量 3、会计处理 借：投资性房地产（或投资性房地产——成本） 贷：在建工程 注意：企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应当先将自行建造的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。 （三）其他方式取得的投资性房地产 其成本参照固定资产、无形资产的相关规定确定。 * 第二节 投资性房地产的后续计量 投资性房地产采用成本模式进行后续计量 投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量 投资性房地产后续计量模式的变更 企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。 P152 * 一、投资性房地产采用成本模式进行后续计量 （一）计量原则 P152 按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销。 （二）会计处理 1、按期（月）对投资性房地产计提折旧或进行摊销 借：银行存款 贷：其他业务收入 3、投资性房地产存在减值的，比照固定资产进行处理”科目，减值准备”等科目进行处理。 2、取得的 租金收入 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（摊销） 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备 * 二、投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量 （一）采用公允价值模式的前提条件 P153 企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得： （1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场 （2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。 企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。 * 二、