公共建设用地地价评估.doc

公共建筑用地地价评估 （一）公共建筑用地的内涵与特点 1. 公共建筑用地的内涵 按照公共建筑用地的性质、分布特征、土地的使用功能状况，公共建筑用地的范围包括：（1）机关团体用地，如国家机关、社会团体、广播电视台、新闻出版单位的办公用地；（2）教育用地，如大中小学校、幼儿园等各种教育机构直接用于教育的用地；（3）科研设计单位用地，如独立的科研院所、勘察规划设计单位用地；（4）文体用地，如提供公共服务的文化、体育设施用地；（5）医疗卫生用地，如医院、防疫站、急救中心、血站等用地；（6）慈善用地，如福利院、孤儿院、养老院等用地；（7）瞻仰景观休闲用地，如名胜古迹、公园、市民广场、公用绿地等用地；（8）宗教设施用地，如教堂、寺院、道观用地；（9）墓葬地，如陵园、殡葬场、公共墓地等用地。 2. 公共建筑用地的特点 （1）分布零散，遍布城乡地区。公共建筑用地由于其功能的特定性，往往分布比较零散，遍布城市和农村地区，没有形成一定规模的用地功能分区。 （2）用地形态多呈点状，具有一定的功能等级，在城区内呈现相对遍在的分布状态。 （3）土地使用权类型多为划拨土地使用权，实行有偿使用的土地面积比例偏少。 （4）土地市场狭小，土地出让、转让、出租、抵押等交易案例较少，评估方法上难以采用市场比较法。 （5）有一定的土地收益，但现实土地收益发挥得不充分。 （二）公共建筑用地的地价影响因素 ??? 1．区域因素 ??? （1）交通便捷度。交通条件对公共建筑用地地价的影响，一是对内的联系，包括公共建筑用地周围区域内道路类型、宽度、路面状况、道路密度等；二是对外联系，包括公共建筑用地周围道路系统同对外公路、过境公路联接状况，距火车站、港口以及其他交通枢纽的距离、可利用程度等。 ??? （2）基础设施完善度。基础设施完善度对公共建筑用地地价的影响是指为公共建筑服务的基础设施配置以及运行能力。基础设施包括动力能源、供水能力及保证率、排水设施及能力等。一般说，基础设施条件好，保证率高，公共建筑用地的土地效益就易于得到充分发挥。 ??? （3）共用设施完备度。主要指为公共建筑服务的公用设施完善程度，包括学校、幼儿园、医院、邮电所、公园、电影院、游乐场所的配置状况。 ??? （4）环境质量优劣度。环境质量优劣度主要指区域内的自然条件，包括地质状况、土地承压力、地形和洪水淹没威胁以及区域内水、大气、噪音污染程度等。 ??? （5）城市规划限制。城市规划对公共建筑用地地价的影响主要包括建筑物的高度、密度、消防间距以及土地使用的发展前景等。 ??? （6）其他因素。影响公共建筑用地地价的其他因素，主要指不在以上影响因素中，但因当地条件造成的能对公共建筑用地土地价格产生重大影响的因素，如劳动力的市场供求状况、人文因素等。 ??? 2．个别因素 影响公共建筑用地地价的个别因素还有宗地的形状、面积、宗地用途的限制、土地利用强度等。 （三）公共建筑用地地价评估主要参数、地价水平和评估方法 1. 主要参数 公共建筑用地地价评估的主要参数，要考虑公共建筑用地中不同种类具体公共建筑用地的特点及土地收益水平，应把握不同种类具体公共建筑用地的投资风险、资金利润率及土地增值的客观差异。一般地，公共建筑用地地价评估中的土地增值收益率要比住宅用地的土地增值收益率低3－5个百分点，土地还原利率要比住宅的土地还原利率高1个百分点左右。 2．地价水平 公共建筑用地的地价水平，总体上要与同等土地条件的住宅用地的地价水平相当。但公共建筑用地中的科研设计单位用地、医疗卫生用地，其地价水平，要比同等土地条件的住宅用地的地价水平略高。 3. 评估方法 公共建筑用地的地价评估方法，一般可采用成本逼近法、收益还原法和基准地价系数修正法等方法估价。 当采用基准地价系数修正法时，公共建筑用地的基准地价标准及其修正体系应当参照住宅用地的基准地价标准及其修正体系。 当采用收益还原法时，以医疗卫生用地中的医疗机构用地为例，年总收益的确定要按门诊量、住院床位数和收费标准计算年总收益。年总费用的确定应当包括材药品和医疗料费用、管理费用、财务费用、应缴税费、房屋和设备等固定资产折旧、固定资产纯收益及正常投资年利润等。 4. 特别规定 根据《江苏省城镇地价动态监测与基准地价更新技术规范（2007年版）》附录D的规定，公共建筑用地评估除应遵循一般的估价原则外，还应当遵循因地制宜的原则和客观真实的原则。 所谓因地制宜原则，即应根据科研、教育、文化、卫生和体育用地的分布特点和实际需求选择是否需进行科研、教育、文化、卫生和体育用地的基准地价的评估。所谓客观真实原则，即科研、教育、文化、卫生和体育用地的基准地价的水平应客观、真实可靠的反应当地土地市场实际情况。 在地价水平方面，原则上，科研、卫生用地地价水平介于住宅用地与商业用地之间；教育、文化