第四讲房地产市场分析.pptVIP

为三条流线提供适宜的设计 目标：建立和调整行为和空间的关系 具体实施： 机能设计 规模设计 配置设计 流线设计 经营设计 附：对设计有用的研究成果： 描述步行状况的指标： 平均步行速度 人流量（单向，相向，交叉，停滞） 人流密度 间隔和人流密度的关系 交通设计的一般原则 不在人流密度大的区域产生交叉人流 避免出现四叉以上的通道交叉口 针对停滞人流空间的设计： 购物区空间厚度（面对货柜40cm，80cm） 交款区的位置 公共空间 (三) 写字楼物业市场分析 1 写字楼市场的特点 （1）市场波动大 （2）需求变动大，调整迅速（供给滞后于需求） （3）供给周期的独立性 供给与宏观经济相关性不大，价格弹性大，受以往租金售价的影响大 写字楼市场分析内容 （1）写字楼市场背景分析 （2）写字楼的区域市场分析 区域划分 确定竞争区域 区域发展条件(项目所在城市，所在区域，所在地点) （3）写字楼市场细分 对写字楼使用者经济活动的认识 上海的写字楼用户： 金融保险，贸易货运，生长制造，消费品零售，高科技，咨询服务 （4）市场供求分析 需求： 没有明显的市场边界 由商务，专门职业、管理和写字楼空间使用者决定， 需求量的预测方法一 按行业预测就业人口 办公室使用者人数（管理和专业人员，技术服务管理服务） 人均占用面积 需求量的预测方法二 通过分析区域内不同写字楼物业的出租情况和净