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计量经济学课程论文 影响房地产行业利润的多因素分析 小组成员：（专业：05级信管） 钟 涛 钟 雯 蒋征难 指导教师：喻开志 日期：2007年10月—12月 影响房地产行业营业利润的多因素分析 【摘要】 本文通过1988～2005年各项数据的综合分析建立模型，运用经济学原理，解释房地产企业的营业利润与房地产销售价格、商品房销售额、房地产开发投资额以及城乡居民人民币储蓄存款年度余额的关系，并通过Eviews软件分析出结果并利用模型预测未来几年的房地产销售利润情况。 【关键词】 房地产行业营业利润、房地产销售价格、商品房销售、房地产开发投资、城乡居民人民币储蓄存款年度余额 问题的提出 房地产业素有永远的朝阳产业之称，同时又是一切经济活动的基础和载体，国内外经济增长的历史和理论反复证明，房地产业对于经济发展具有高度的敏感性和超前性，经济高速增长的过程必然是以房地产的高速发展为前提和主要内容。虽然房地产业在我国还是一个新兴的行业，起步于20世纪80年代中期，到现在仅有20多年的历史。但无论是从理论上，还是从实践上，房地产业都具有很大的发展潜力，是一个具有很高成长性的行业。很多地方政府都把地方经济增长的希望寄托于房地产行业，因此，在各个方面都对房地产业给予大力支持，于是形成了我国现在的房地产市场。1998年我国实行住房改革以来，房地产业已经逐渐成长为拉动国经济增长的龙头产业。房地产商品的不可替代性使人们过分追求房子的质量和数量，导致住房价格和面积一升再升，已经逐渐开始超出普通百姓的承受能力。国房景气指数显示，1997-2007年这十年当中，中国房地产正在经历了一个上升到下降的过程，2003年2月达到拐点峰值。经济理论研究表明，房地产行业周期与宏观经济周期呈正向相关关系，且房地产业周期比宏观经济周期提前1到2年由于住宅既是耐用消费品，又是投资品，具有保值增值的作用，因此，在多数情况下，住宅的价格需求弹性是小于1的，即缺乏弹性的。特别是在房价上涨过快的年份，有投资意愿和有支付能力的人们有一种越涨越买的心理。精明的开发企业在这种情况下，不会降价反而提价，来保证销售收入不下降。　　政府连续出台了各种旨在抑制房价、打击投机的政策措施，比如针对投机行为，对五年内出售二手房的业主全额收取营业税，其成效十分显著。然而，旨在满足中低收入家庭住房需求的面积限制政策，并没有取得立竿见影的效果，大量项目反而因修改规划，等待实施细则的出台，延长了前期报审的周期，客观上延迟了供应量。使大量小户型成了解不了近渴的远水，价格因供应的缩减而加速攀升　　这些情况不得不使我们深入考虑，房地产宏观调控政策的得失效果。在房地产市场处于下行周期、成交下降、供应锐减，投资需求压力仍旧巨大的情况下，控制需求的调控政策的效果只是短期的，在抑制房价上升方面更是收效甚微。紧缩的调控政策是不利于房价下降，反而可导致房地产市场供给不足，投资需求过高，价格上升。当然房地产经济的冷暖最终还是取决于客观经济景气的大环境支持，启动房地产市场的外在动力是产业发展、人口增长、外资流入这几大变量。另外从宏观经济周期来看2000-2010年是第十轮宏观经济周期，从2010年起宏观经济将进入第十一轮景气周期，按照这样的分析，2008年以后的房地产会渐渐恢复它的活力。“卖方市场”，由于信息不对称造成了房地产开发商对资源的相对垄断，卖方在利益驱使下采取不正常手段拉高房价也是造成房价过快上涨的主要原因之一。 虽然近几年国家采取了一系列的宏观调控政策来抑制房价的过快增长，也取得了一定的成效，使得房地产价格增速放缓，但房价出现大幅下跌的可能性并不大。所以说房价还是在很大程度上影响着房地产行业销售利润。 商品房本年销售额 商品房本年销售额是直接影响房地产行业销售利润的重要因素。其是在考虑了销售价格的影响下，综合销售面积以及其他影响因素，得出的更为全面的数据记理论概述。只有获得较高的销售额，才能赚取较高的利润。 房地产开发投资额 房地产开发投资额是以货币形式表现的房地产开发企业（单位）在一定时期内进行房屋建设及土地开发所完成的工作量及有关费用的总称。 Y： 房地产行业年营业利润（万元） X1：商品房销售价格（元/平方米） X2：商品房本年销售额（万元））　 房地产企业本年营业利润商品房销售价格商品房本年销售额房地产开发投资额X4) 　 (万元) /平方米) (万元) (亿元) (亿元) 1988 130408 502.9033283 1472164 257.2 3822.2 1989 78598 573.4975625 1637542 272.7