营业税改征增值税对房地产行业带来的挑战和应对措施.docxVIP

　　房地产行业营业税改增值税已然成为现实。操作的好，房企税率会下降，操作的不好，税率则可能上升5% 乃至更多。一升一降，市场洗牌，“营改增”或将成为一些房企衰败的开始。谁能胜出?如何胜出?请看下文。　　建筑业和房地产业“营改增”实施时间最早是2015年1月1日。此外还有2015年3月底或2015年年底为最后期限的说法。　　不管哪个说法为真，地产企业从现在起不专门为“营改增”做些大的调整，就真的来不及了。在房地产进入白银时代，利润日渐微薄的今天，一旦操作不好，“营改增”可能导致某些企业的税负增加5%乃至更高，某些企业可能将死于这5% 。而如果操作得好，税负还有可能下降。　　一升一降，原有的竞争局面就被打破，“营改增”成为企业命运的分水岭乃至生死线。这次比拼的，是企业的管理水平、控制能力以及合作伙伴的规模和素质……“营改增”是减税?看上去很美!　　要搞清楚“营改增”可能带来的影响，有必要讨论下增值税和营业税的本质。　　增值税是对销售或者进口货物、提供加工、修理修配劳务货物以及提供应税服务的单位和个人就其实现的增值额征收的一个税种。也就是说增值税只对各个流通环节中新增的价值征收。　　在具体操作中，在本环节征收时，允许“扣除”上一环节的已征税款。从本意上说，这可以解决重复征税的问题。在实际操作中，这种“扣除”是通过专用发票抵扣的形式来实现的，凭从卖家取得的代表上一环节征税额的增值税专用发票，抵扣本单位应缴纳的增值税款。　　而营业税的缴纳则是“纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。应纳税额计算公式：应纳税额=营业额×税率……纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。” 也就是说，营业税是以全部营业额为征收基数的，不存在“扣除”上一环节费用的问题。　　一、“营改增”后，到底会对房地产企业有什么影响?　　之前房地产业营业税是5%、建筑业营业税是3%。营改增之后，这两个行业的增值税可能均为11%。　　从绝对数字来看，税率上升了，但专家并不认为征税额一定会增加。财政部财科所副所长刘尚希在接受《经济参考报》采访时曾说“11%的增值税税率表面看比较高，但这是可以抵扣进项税的，而5%的营业税则是对全值缴税。在不清楚具体的抵扣范围之前，没办法判断税负上升还是下降。”　　来自《中国税务报》，作者为张璇的文章这样计算：以房价为100万元、物料成本40万元来算，原先按5%缴纳营业税5万元，增值税40/(1+17%)*17%=5.81(万元)，合计约10.81万元;“营改增”后，如果房地产业的增值税税率定为11%，则销项税额为100/(1+11%)*11%=9.9(万元)，进项税额为40/(1+17%)*17%=5.81(万元)，相抵后交税4.09万元。“很明显是有了较大的降税比例”。　　但是现实中，许多房地产企业却认定自己的税负会增加。上述来自《中国税务报》的文章也指出“物料成本越低，或拿不到增税发票，那税负率就会大为上升，以物料成本占总成本10%为例，增值税的税负率可达到8.9%，远超过原先只有6.5%两税合计的税负比例。”　　理论和现实之间为什么会有如此巨大的差距?房企在这次巨变中面对着怎样的挑战呢?　　二、房地产企业所面临的5大挑战　　第一大挑战：政策过渡阶段可能遭遇重大损失　　安永税务部合伙人李雁在接受《第一财经日报》采访时称：“比如，一个房地产项目完工了，但销售还没结束，若突然实行‘营改增’，税率从5%增加到11%。企业基本完工了，基本上也没有进项税抵扣了，而且它的销售合同都出来了，价格也不能改，那这对企业影响大了。”　　安永会计师事务所间接税合伙人梁因乐接受《经济参考报》采访时称：“一些企业在营改增之前购进房地产、营改增之后卖出，如果没有特别的过渡政策……对企业的影响会很大。”　　有专家在媒体上表示，为了解决这些问题，可能需要出台过渡政策。　　第二大挑战：建筑企业实际税负增加，并最终转移给开发商武汉建筑业协会副会长李士俊接受《财经国家周刊》采访时说：“如果实行11%的增值税税率，没有一家(建筑)企业可以减负，所有的企业都将大幅增加税负。” “建筑企业实行营改增千难万难，最难办的是无法获取增值税专用发票”。以湖北省一家特级建筑总承包企业为例，其2012年已缴营业税约为4亿元。营改增后，理论上可以减税近1.7亿元，但由于不少支出无法实行进项税扣除，如水泥、石沙等原料难以取得增值税发票，也就没法计入进项抵扣。算下来，这家企业实际上缴纳的增值税将达到7.6亿元，几近翻倍。　　业内人士认为，建筑企业税负增加后，只能将其转移给开发商。而对于自己有建筑部门或下属建筑企业的房企来说，更是直接受损。　　第三大挑战：材料、劳务费等无法获得增值税发票或发票抵扣有限，增加税负增值