房地产业要参教案.docVIP

会员资料 仅供参考 房 地 产 业 要 参 住房和城乡建设部政策研究中心 主办 2013年03月04日（第10期） 本期要目 增供给应成楼市调控着力点楼市调控细化政策呼之欲出 4 房产税改革正在路上 7 看涨心态推高房价 10 金融地产跨界加速中指院：市场短期料将受压2012年1-12月重庆市房地产市场运行分析美国房市复苏与负重并行 21 每周报告：2013年1月份房地产销售价格报告 　　　　　本周分析 本 期 评 论 增供给应成楼市调控着力点 供求关系是决定房价的最主要因素，对楼市进行宏观调控，核心就是调节供求关系，力争实现供求平衡。 最近楼市又反弹了，一些地方房价涨的还有些猛。国务院常务会议再次强调坚持调控不动摇，各地会不会有新的调控措施，人们能想到的，不外乎是继续提高房贷首付和贷款利率、增加交易环节税收甚至扩大限购范围等，这类措施基本都是进一步抑制需求的手段。最近一些城市收紧公积金贷款，更是强化了这种猜测。 供求关系是决定房价的最主要因素。但从这些年的调控看，似乎更偏爱从抑制需求的角度来调控市场。差别化的信贷政策和限购等行政手段，成为调控政策的主要手段。而每一次强化调控，实际上都是强化抑制需求，相对来看，增加供应的手段相对匮乏。在市场规律的作用下，抑制需求导致开发商预期改变，进而减少拿地，减少供应，从而加剧供求关系紧张。 2012年全国商品住宅用地供应量环比下降约两成，调控压力最大的北京已经连续3年没有完成住宅用地供应计划。这种现象影响到今后两年，就可能演变成一方面住房供应量下降，另一方面此前遭到抑制的需求却在不断反弹。在近期新楼盘供应数量有所下滑的情况下，楼市的供求关系在短期内有可能变的更为紧张。 要实现楼市的平稳健康发展，固然要通过抑制投资投机型需求，减少市场炒作和泡沫，使住房回归居住功能。但是，在快速城镇化、人们改善住房条件的愿望更加强烈的今天，住房需求尤其是热点城市的住房需求客观上在持续增长，且具有一定刚性。抑制需求固然能在短期内起到平抑楼市的效果，但如果不努力增加供应，调控的成效很快就会被反弹的需求所吞噬。这也是为什么这轮调控政策屡屡加码，却在一段时间以后就会出现反弹的重要原因。 当前，在限购、限贷仍然严格实施、继续严格抑制投资投机型需求的同时，下一阶段的调控重点，应逐渐转移到如何更有效地增加住房供应。 要增加供应，首先是政府要努力增加土地供应，确保完成年度供地计划。从去年四季度开始，随着市场回暖，开发商拿地的热情逐渐高涨。在土地供应增加的情况下，仍要坚持改革招拍挂的方式，如限定价格上限、竞争保障房面积等方式，避免土地热变成房价热。 增加土地供应后，更关键的是要让土地尽快变成房子投入市场，形成有效供应。这几年政府对开发商囤地、捂盘惜售等行为进行了处罚，但力度不够且执行不严。下一步不仅要对囤地、捂盘等行为进行更加严厉的查处，进一步规范市场秩序，还需要更加明确地规定从拿地到预售的周期，加快土地变成房子、房子进入市场形成可售房源的节奏。 一 周 提 示 ◆ 证监会：住房公积金入市研究准备工作已启动 证监会有关部门负责人日前表示，全国住房公积金入市的相关研究准备工作已经启动，证监会将积极配合有关部门尽快推动《住房公积金管理条例》的修订。 近年来，全国住房公积金缴存余额稳步增长。截至2011年底，全国住房公积金规模庞大，缴存余额高达2.1万亿元。但受现行条例的限制，住房公积金使用效率较低，投资渠道非常狭窄，只能用于银行存款和购买国债。 住房公积金存在的统筹层次低、管理分散、运营效率低等问题，不利于其保值增值，需根据形势发展要求对条例进行修订，改进住房公积金的管理和投资运营模式。 ◆ 李克强：打好新一轮棚户区改造攻坚战 日前，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强在内蒙古自治区包头市北梁棚户区居委会主持召开棚改现场会。 近几年全国已改造各类棚户区1200多万户，几千万群众生活条件发生根本性变化，棚改走出了一条比较有效的路子。但目前城镇仍有1000多万户群众住在集中连片棚户区，加上没有上下水等居住条件的小片棚户区和危旧房，居民超过1亿人。棚改剩下的都是“硬骨头”。各地既要有决心，又要有韧劲，进一步摸清底数，排出时间表，准备启动第二轮棚改攻坚战，有条件的地区要把小片棚户区和危旧房也统筹纳入改造范围。 李克强指出，棚改是城镇化绕不过去的一道坎，是破解城市内部二元结构的关键举措。这种二元结构不消除，城镇化的质量就无从谈起。棚改既是民生工程又是发展工程，可