大连商场写字楼酒店概况_附件.docVIP

第三章 细分市场分析 1、商业市场分析 1.1 市场格局 大连市区（不含开发区）目前已形成两个核心市级商圈，四个区域型商圈的商业格局 与本项目距离最近的两个商圈：华南商圈（距离4.4公里）、香炉礁商圈（距离3公里） 1.2 商圈总体概况 商圈名称 商圈性质 商业体量 服务类型 经营功能 核心实体 代表租金 青泥洼商圈 市级商圈 104．5万㎡ 以购物中心为主，老牌市级商圈，服务全市年青人，并经营奢侈品 购物、餐饮、休闲、娱乐 商旅、文化 大商新玛特 百年城 麦凯乐 17元/㎡/天 西安路商圈 市级商圈 60万㎡ 以购物中心为主，服务城市中产阶级大众，档次以中档和中高档为主 购物、餐饮、娱乐、商旅、、休闲、文化 天兴罗斯福 福佳新天地广场 16元/㎡/天 和平广场商圈 区级商圈 18万㎡ 以一个中型综合体为主导的区域商圈，外部休闲氛围较浓厚 购物、娱乐、美食、休闲、商旅、文化、会展 和平广场 11元/㎡/天 奥林匹克商圈 区域商圈 22万㎡ 以电子产品为特色的品质型区域商圈 购物、娱乐、餐饮、休闲、文化 奥林匹克广场 万达广场 7元/㎡/天 华南商圈 区级商圈 33万㎡ 以中低档次为主，功能以购物为主，餐饮、娱乐为辅，服务于周边居民 购物、餐饮、休闲、娱乐 安盛购物广场 华南家居 5元/㎡/天 香炉礁商圈 主题商圈 13．5万㎡ 以专业市场、大卖场为主，为家居物流导向型商圈 购物 麦德龙 宜家家居 10-15%扣点 1.3 商圈业态结构 主要商圈合计商业体量约252.5万㎡，其中购物中心145.5万㎡（57%）、专业商厦54万（22%），商业街20万（8%），购物中心为主核心业态 未来主要商圈将增加216万㎡的商业体量 购物中心 专业商厦 市场 商业街 现有体量 未来增量 145.5 54 33 20 252.5 216 青泥洼商圈 61 20 6.5 17 104.5 29 西安路商圈 41.5 6.5 12 - 60 40 奥林匹克商圈 14 6.5 1.5 22 22 和平广场商圈 18 - - 1.5 18 - 华南商圈 11 9 13 - 33 44 香炉礁商圈 - 12 1.5 - 13.5 10 东港 71 青泥洼商圈和西安路商圈是当前大连市商业积聚度最高的两个商圈，其中购物中心核心业态40%集中于青泥洼，29%集中于西安路。而专业商厦/百货方面，青泥洼比例则大大高于西安路。这一积聚特征说明，后起的西安路商圈在业态能级上正在赶超青泥洼，而青泥洼则在目标客群细分程度上比西安路细致。 1.4各商圈分析 青泥洼商圈--面向全市的商业中心，以购物中心/百货为主，业态/档次齐全 1.4.1现有主要商业 项目名称 开业时间 建筑面积（㎡） 租金 项目概况 大商新玛特购物中心 2001 148,000 宝5%-10%，其他在15%-25%不等 具有代表性的超大型综合项目，在传统零售百货的基础上丰富了餐饮、娱乐等多种业态 百年城购物中心 2001 80,000 35-40元/㎡/天 以太平洋百货作为主力店，经历了近10年的培育期后现已成为大连高端商场的代表 大都会购物中心 2011 46,000 15元/㎡/天 缺乏准确的定位以及之后的品牌调整造成项目经营情况欠佳，目前大量商铺撤柜 香榭里广场 2010 54,090 8元/㎡/天 中档购物中心，招商不善导致经营状况欠佳 胜利购物广场 1998 156,000 18-20/㎡/天 大连最大的地下商业项目，以中档、中低档年轻消费为主，人气旺盛，经营状况良好 麦凯乐百货 本店1998 新店2011 40,000 40,000 珠宝5%-10%，其他在15%-25%不等 大商集团在大连利润最高的中高档商场之一，2011年合并扩张后未来有进一步发展空间 久光百货 2009 35,000 珠宝5%-10%，其他在15%-25%不等 延续了久光一贯的品牌风格，以日本、香港的零售品牌和餐饮为主，购物环境较好 新世界百货 2002 32,000 珠宝5%-10%，其他在15%-25%不等 中高档潮流百货，未来随着天津街再改造和新建项目的开业，有较大的发展空间 新天百 2007改造 20,000 珠宝5%-10%，其他在15%-25%不等 原有国营百货倒闭后由温州运营商改造重新开业，受到停车位和建筑条件的限制条件影响，短期内经营情况很难获得明显改善 友谊商城 1996 15,000 珠宝5%-10%，其他在15%-25%不等 人民路传统中高档百货，盈利状况良好，停车位较少，未来发展条件受到限制。 悦 泰 街里 2011 20,000 5.5元/㎡/天 针对天津街餐饮业态不足而针对性推出的餐饮街，目前已有部