我国房地产的相关知识与政策.ppt

十、房地产价格 （3）买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征用价格 买卖价格：也称为售价，是房地产权利人通过买卖方式将房地产转移给他人时所形成的交易价格。 租赁价格：也称为租金，是房地产权利人作为出租人将其房地产出租给承租人使用，由承租人支付的货币额。 十、房地产价格 抵押价值：指为确定房地产抵押贷款额度而评估的抵押物的价值。 保险价值：是将房地产投保时，为确定其保险金额而评估的价值。 课税价格：指为了征税的需要，由估价人员评估的作为计税依据的价值。 征用价格：是政府强制取得房地产时（如城市房屋拆迁、农村土地征收等）应给予的补偿金额。 十、房地产价格 （5）期房价格、现房价格 期房价格：一般把在建、尚未竣工、不能交付使用的房屋称为期房，期房对应的价格为期房价格。开发商出售期房称为预售。 现房价格：指已完成房屋全部建筑工程、配套工程，使房屋具备正常使用功能，通过建筑工程质量验收、规划竣工验收、环卫环保验收、消防验收，具备交付条件的商品房。现房对应的价格为现房价格，开发商出售现房称为现售。 二十三、住宅贷款种类 6）补充住房公积金：是住房公积金制度的一种补充，两者的基本特征是相同的，都是一种长期的住房储备金，用于职工的住房消费，属于职工个人所有；补充住房公积金属于非强制性缴纳的社会保障项目。 二十三、住宅贷款种类 缴存方式： 1）职工缴存的补充住房公积金，由单位在职工每月工资收入中代为扣除； 2）单位为职工缴存的补充住房公积金，由单位承担。 单位为职工缴存的和代扣的补充住房公积金，由单位自发放月工资之日起五日内，存入公积金管理中心设立的补充住房公积金专户内，并且计入职工个人补充住房公积金账户。 二十三、住宅贷款种类 7）区别： （1）、住房公积金的缴存是强制的，而补充住房公积金的缴存是自愿的； （2）、从缴存范围来看，补充住房公积金的缴存范围在住房公积金缴存范围的基础上增加了限制，规定只有足额缴纳税款的企业和自收自支的事业单位及其所属职工可以参加补充住房公积金； 二十三、住宅贷款种类 （3）、住房公积金的缴存比例为单位、个人各12%左右，其缴存额有上下限的限制，而补充住房公积金单位和个人的缴存比例，分别在不大于各8%不小于各1%的范围内，由单位自行确定，其缴存额没有上下限限制。 二十三、住宅贷款种类 3、组合贷款： 缴存了住房公积金且符合个人住宅按揭贷款条件的借款人，在申请的住房公积金贷款不足以支付全部购房款的借款人，可同时向银行申请住宅按揭贷款，二者的组合方式即为“个人住宅组合贷款”。 如购买的住宅需贷款50万元，而公积金管理中心规定公积金最多贷款40万元，剩余的10万元将使用商业贷款，同时利息也不能享受公积金贷款的利息。 二十四、买期房、现房和二手房的优缺点 1、期房 优点：1）由于先期就购买，利于选择户型和位置。买的是未竣工的房子，销售工作刚刚展开，一般开发商所能提供的房源较多，朝向好的户型也在其中，购房者就有了大量的选择余地。 2）买期房贷款最多可以达到房价的80%。 3）期房的价格一般比现房价格优惠，房地产开发商对于一个房屋的开发一般需要2~3年的时间，甚至更长，为了及时收回资金，增加资金利用率和减少资金压力，在销售期房时让利。 二十四、买期房、现房和二手房的优缺点 缺点： 1）期房合同上写明的开发商哪一天交房，但是有的开发商往往逾期不能交房。不管是开发商原来有意欺骗或其他客观原因，都给买房者带来不利。 例：购买者不能如期入住，房屋的使用居住功能无法体现；属于投资性购房者延迟收取投资回报时间，也就是延迟回收利息及利润的时间 。 二十四、买期房、现房和二手房的优缺点 2）开发商如在交房前倒闭，购房者会是最大经济受害者，因为你购买的房屋没有竣工，无法办理房屋的确权手续，也无法进行房屋产权的转移，所以你是拿不到产权证的。在现有的房地产政策下，只有土地证没有任何意义，这种情况在90年代后半期我国许多城市时有发生。 二十四、买期房、现房和二手房的优缺点 3）开发商前期过度炒作理念或带有欺骗性所带来的严重恶果。购房者买房时看了模型，其中绿地、景观、整体规划、户型等各方面都觉得较理想，可等全部完工后再看，拿到手的房子和原来开发商介绍的有很大差别。 二十四、买期房、现房和二手房的优缺点 2、现房 优点：1）无论小区内外交通和景观，还是房屋本身，看起来直观，购买风险小。 2）办理手续后就可入住，不费时。 3）在整体市场一般或较差的情况下，反而有时可以买到较好的房屋，而在市场情况很差的时间，这一点非常明显。 二十四、买期房、现房和二手房的优缺点 缺点： 1）除了个别开发商保留的房屋，一般房型和位置都为剩下的，选择余地较少。 2）在整体市场较好的情况下，现房价格也要比期房贵很多。 二十四、买期房、现房和二手房的优缺点 3、二手房