房地产开与经营课程设计.docx

《房地产开发与经营》华润世纪城项目开发方案设计班级： 项管Q1341姓名：汪迪 倪闯 张浩 黄孝旺 贺亚洲 学号1313004413070161绩：学期：2015-2016-1教师：郑世刚小组成员贡献率情况说明项目名称华润世纪城小组成员汪迪倪闯张浩黄孝旺贺亚洲贡献率100%100%100%100%100%目录第一章项目概况4一、项目背景4二、项目选址4三、项目建设规模和内容4四、项目主要经济技术参数4五、项目可行性研究主要结论5第二章市场条件分析6一、武汉市基本情况6（一）武汉市经济地理位置6（二）武汉城市圈的建立和中部崛起计划61.武汉城市圈62.中部崛起计划的主导城市7（三）武汉市经济情况81. GDP82. 房地产开发投资83. 固定资产投资84.人均可支配收入8（四）武汉市城市规划9二、武汉市房地产市场分析11（一）全国市场环境分析111.稳定楼市一季度5大调控政策出台实施112.二季度两次降息房贷基准利率十年来最低113.9月30日央四条内容11（二）武汉市市场环境分析11（三）武汉房地产市场运行分析121.武汉房地产投资情况122.土地有形市场成交情况123.武汉房地产成交情况分析13第三章项目区位条件调查分析17一．项目区位调查分析17（一）项目区位总体说明171.江夏区172.光谷商圈18（二）项目周边交通设施调查19（三）项目周边配套设施20（四）项目消费者分析20二、主要竞争项目分析20（一）项目的展望20（二）本项目竞争项目分析21三、项目SWOT分析22（一）项目优势分析（S）22（二）项目劣势分析（W）23（三）项目机会分析（O）23（四）项目威胁分析（T）23四、项目SWOT应对策略分析24（一）项目优势应对策略分析----充分挖掘并发挥优势24（二）项目劣势应对策略分析---全力弥补劣势，营造良好口碑24（三）项目机会应对策略分析---抓住机会24（四）项目威胁应对策略分析---面向多样化市场，减少威胁24第四章项目定位25一项目总体定位25（一）价格定位25（二）目标客户群定位26（三）经营方式定位26（四）产品定位261.户型面积272.项目建筑风格27（五）品质定位27二项目产品设计建议27（一）综合规划布局建议27（二）服务设施建议28（三）交通系统设计建议28第六章财务分析29一、总成本费用29（一）土地费用29（二）前期工程费29（三）基础设施建设费30（四）建安工程费30（五）管理费用30（六）财务费用30（七）销售费用31（八）不可预见费用31二、项目销售收入测算31三、销售税金及附加32四、土地增值税32五、投资计划32六、借款还本付息表33七、项目的财务分析33（一）利润表和静态分析指标331.利润表33（二）现金流量表和动态指标分析341.基准收益率的确定342.全部投资现金流量表（ic=15%）34（三）动态盈利能力分析35（四）资金来源与运用表及资金平衡能力分析351.资金来源与运用表352.资金方面能力分析35第七章不确定性分析36一、盈亏平衡分析36二、盈亏平衡分析总结37第八章社会、环境效益分析与风险评价38一、社会、环境效益分析38（一）社会效益38（二）环境效益38二、风险评价38（一）系统风险381.政策风险较小382.环境风险较小383.变现风险较小39（二）非系统风险391.公司信用风险较小392.经营风险较小39第九章结论与建议40一、项目拥有较好的投资环境与机遇40二、项目具有的突出优势40三、项目具有一定的盈利能力40四、项目综合能力40第一章项目概况一、项目背景（1）“十三五”规划建议发布后，中央政府和各个部委都密集进入开会季。其中，11月10日召开的中央财经领导小组第十一次会议，主题是研究经济结构性改革和城市工作。这次会议可谓重磅，不仅是中央对未来一段时间内改革方向的定调，更罕见地就房地产、金融风险、降低企业成本和产能过剩等问题作出明确指示。（2）在中央财经领导小组第十一次会议上确定“化解房地产”的方针之后，住房公积金条例的修订工作开始启动，其中的重要内容之一就是通过发行公积金贷款资产证券化，盘活公积款。金存量，帮助更多的购房者获得低息贷，如果上述政策得以落实，相当于打造中国版的“房利美”和“房地美”。其不仅可以打通房贷和资本市场之间的通道，刺激个人住房贷款需求，而且对于去库存有着积极的意义。（3）10月30日，十八界五中全会正式宣布推行“全面二孩”政策，由“单独二孩”到“全面二孩”政策的调整也影响着楼市，最为明确的影响就是住房需求结构变化，改善型需求凸显，利好改善项目。例如，以往“四房”似乎需求量就极少，三口之家再加上老人，大三房似乎已经是极好的改善住房，如今“全面二孩”施行，“四房”