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土地使用权市场比较法案例 第五节 市价比较法 一、市价比较法的基本公式 V=VB×A×B×C×D×E 其中VB是参照物的市场价格 ABCDE分别为参照物和待估房地产各方面情况指数的比值 二、基本程序 收集交易案例—选取可比实例----进行各种情况修正----求出比准价格 三、 某股份公司申请上市发行股票，对包括土地使用权在内的企业全部资产进行评估。现有一宗生产性用地，总面积40000平方米，使用年限为50年。至评估基准日（2013年9月30日），待估宗地为划拨用地，集团公司拟将该土地以出让方式获得土地使用权，再租赁给股份公司。现需评估土地使用权价值及租金标准。评估过程如下： 评估人员通过搜集有关案例，筛选出三个比较案例。有关情况如下表。 （一）地价指数修正 调查该市近年工业用地地价上涨情况，2011年1月至2013年1月地价上涨8%，平均每月上涨幅度为0.333%，2013年地价涨幅基本相同，如将2011年1月1日地价指数定为100，则地价指数2012年10月为107.326，2013年10月为111.322。 （二）区域因素修正 1、道路通达度分支线、次干道、主干道三个等级，以待估宗地的等级为100，支线与次干道相比差2%。 2、交通便捷度以待估宗地为100，每增加或减少一路车，地价上下浮动0.5% 3、距区域中心距离，以待估宗地为100，每增加一公里，相应减少0.2% 4、距火车站距离，以待估宗地为100，每增加一公里， 相应减少0.3% 5、产业集聚度，分为低、较低、一般、较高、高五个级别，以待估宗地为100，每增加一个等级，地价向上修正2% 6、环境优劣度，分为无污染、污染小、有一定污染、污染较重、污染严重，以待估宗地为100，每上升一个等级，地价往下修正0.5% （三）个别因素修正 1、宗地分为不规则、较规则、规则三等级，以待估宗地为100，每上升一个等级，地价往上修正1%。 2、容积率，以待估宗地为100，每上升0.1，地价往上修正1.5%。 （四）因素修正及地价计算 将评估对象各项影响因素与比较案例的各项影响因素相比较，所得三个价格较为接近，采用算术平均值361.74元/平方米为待估宗地地价。 由此可以确定40000平方米待估宗地土地使用权评估值元）（40000*361.74） * * 股改 出让 股改 股改 价格类型 50 50 50 50 土地使用年限 正常 正常 正常 正常 交易情况 待估 387.72 368.9 372.74 交易价格（元/M2） 2013.10 2012.10 2010.12 2010.12 交易日期 郊区 郊区 郊区 郊区 供需圈 工业 工业 工业 工业 土地用途 略 略 略 略 位置 待估宗地 C B A 距火车站距离 距区域中心距离 交通便捷度 交通通达度 污染较小 较重污染 一定污染 较重污染 环境优劣度 一般 较大 较大 较大 产业集聚度 六通一平 六通一平 六通一平 六通一平 基础设施情况 11公里 5公里 0.8公里 1公里 5公里 2.5公里 2.5公里 1.8公里 有三线公汽 有三线公汽 有三线公汽 有三线公汽 次干道 次干道 支线 支线 交通条件 区域 因素 无限制 无限制 无限制 无限制 目前规划限制 平坦 平坦 平坦 平坦 地形 0.3 0.46 0.7 0.4 容积率 规则 较规则 规则 规则 宗地形状 40000 35450.91 1045 4941 宗地面积 个别因素 387.72 368.9 372.74 交易价格（元/M2） 100/100 100/100 100/100 100/100 价格类型 100/100 100/100 100/100 土地使用年限 100/100 100/100 100/100 交易情况 111.322/107.33 111.322/100 111.322/100 交易日期 100/100 100/100 100/100 供需圈 100/100 100/100 100/100 土地用途 C B A 100/98.5 100/99 100/98.5 环境优劣度 100/102 100/102 100/102 产业集聚度 100/100 100/100 100/100 基础设施情况 100/101.8 100/103.6 100/103 距火车站距离 100/100.5 100/100.5 100/100.64 距区域中心距离 100/100 100/100 100/100 交通便捷度 100/100 100/98 100/98 交通通达度 交通条件 区域 因素 361.7