世联2011年01月06葛洲坝海南福湾项目前期策划报告分析.ppt

葛洲坝海南.福湾项目前期策划报告 三亚各湾区群雄逐鹿，虽然海棠湾各酒店即将入市，但短期之内，亚龙湾的湾区霸主地位仍无可比拟 亚龙湾是国内目前最高端最纯粹的成熟湾区，拥有一线高星级酒店（瑞吉酒店即将落户）及高端物业，是国内富豪度假聚集区域 海棠湾定位为国家海岸，未来五年内势必将承接甚至超越亚龙湾，成为三亚最为顶级的湾区 土福湾与海棠湾本一脉相承，由于行政区域划分形成两大湾区，相比“国家海岸”海棠湾，整体档次相对较弱 在各湾区之中，南向湾区开发为数不多，土福湾凭借自身的资源优势，将成为新的开发热点 相对于东线主要的香水、清水两大湾区，土福湾在区位、资源与规划上更具优势 土福湾内部各项目相继开发入市，但低层次的开发水平，影响区域的高端形象 配套是土福湾弱于海棠湾的主要因素，而区域内更多以低水平住宅开发为主，因此本项目应在配套上发力，以顶级酒店配套为翘板，跳出区域，占位海棠湾 区域价值总结——顺应国家海岸的发展，未来土福湾会与海棠湾一起发展成为顶级湾区 从市场上的表现可看出，对海资源的占有决定了各类产品的价值取向，一线海景产品是市场上绝对的高价值物业 市场上多数的独栋别墅单价要比联排别墅高1万元左右，且在户型设计上更具有度假空间感，因此更多的开发商选择开发独栋产品，供应量则远超联排别墅 市场上的独栋别墅总价在1200－1800万元之间的项目较多，竞争比较激烈 市场上公寓产品受海景资源占有的不同，价格差别较大，整体总价范围集中在330－500万元之间 未来三亚各湾区物业竞争激烈，主要竞争集中在亚龙湾二线区域及陵水各湾区一线区域 亚龙湾是三亚目前最高端的湾区，区域内各项目虽凭借强势的资源与配套，并依托产品发力，成为市场价格的佼佼者，但一线海景将是本项目最大的竞争优势 清水湾、香水湾区位较偏远，以大规模开发为主，依靠配套发力，产品线丰富多元，将是本项目的泛竞争对手 本项目最核心的竞争来自区域内部，各项目开发模式雷同、入市时间相近，本项目面临较大的竞争压力 东和福湾——区域内部较早开发的项目，依托海棠湾的规划前景，打造创新MINI别墅产品，成为市场上的明星项目 东和福湾——由于前期区域认知度较低，以创新小户型独栋别墅入市，控面积控总价，依靠总价优势吸引客户 东和福湾——将别墅与公寓同时推售，以低总价的优势吸引客户上门，揣摩客户对产品的心理价值梯度，实现公寓的快速走量 东和福湾——将展示区布置在一线临海，带给客户亲海的感觉，结合度假风情的营造，强势的展示体验是项目成功的关键之举 东和福湾——先住宅后酒店的开发模式，难以形成两者之间的价值互动 顺泽福湾——酒店与住宅整体规划，但先期以开发住宅为主，并没有很好的与酒店相结合 顺泽福湾——整体规划上注重对景观资源的占有，但公寓部分受酒店阻挡，景观价值不高 顺泽福湾——产品以小户型独栋别墅为主，东南亚风格体现度假氛围，但缺少赠送空间 翠屏阅唐——单纯以住宅规划为主，并未考虑酒店与住宅的统一性 翠屏阅唐——全地下停车，实现大面积地下赠送空间，增大地上园林景观面积，采用倒“V”字型公寓设计，增强观景面 万通中堂度假村——住宅与酒店规划完全脱节，同时建筑风格上差别较大 市场竞争小结（1）—— 市场竞争小结（2）—— 对主要竞争湾区的客户总价承受能力分析，圈定客户层级 在三亚度假的客户主要集中来自东北、浙江、江苏、上海、北京等地 度假型客户——最关注度假氛围的营造，对景观占有强烈，同时需要必备的生活配套 商务接待型客户——追求身份感，注重圈层交流，同时关注高端的商务配套 投资型客户——对总价敏感，关注稀缺资源及度假物业的增值空间 作为一线海景区域的高价值物业，将以高端度假客户和商务接待客户、投资客户为主 【度假－海的占有】他们——拥有强烈的占有海资源的欲望，享受海带给他们的轻松 【度假－私享空间】他们——希望不被外界打扰，安心地享受自己的度假生活 【度假－专属配套】他们——需要专属的高端配套，满足度假生活需求 【度假－贴身管家】他们——需要全方位的一站式专人管家服务，细致体贴 随着国内财富阶层迅速地成长，休闲度假理念的转变对度假地酒店业的发展具有巨大促进作用 作为国内首位度极高的旅游度假胜地，三亚整体旅游市场持续稳步快速发展，酒店业也随之逐渐成熟 与国际著名旅游度假区相比，三亚高星级酒店市场仍存在较大的发展潜力 世联 以亚龙湾酒店群为代表，聚集了国际顶级品牌，并在硬件上不断升级与超越，发展水平已是国内顶级 海棠湾在政策的导向下，未来高端酒店将向顶级化、国际化方向发展，作为高规划、高密集的酒店群，势必将成为亚龙湾的升级版 政府不断加快高星级酒店的建设步伐，由海棠湾向东线各个湾区辐射，未来几年内将有大量高星级酒店开发，竞争将十分激烈 亚龙湾及海棠湾的超一流高星级酒店是本项目酒店未来最主要的竞争对手 三亚的高星级酒店